Tienes un piso alquilado en España y vives en Dubái. El nuevo decreto de vivienda congela o limita al 2% la subida de la renta hasta finales de 2027, y eso mueve los números de cualquier propietario no residente. Vamos a aclarar qué cambia y cuánto de ese alquiler acaba pasando por Hacienda.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: si tu contrato actualiza la renta hasta el 31 de diciembre de 2027, la subida se queda en el 2% como máximo o se congela si el precio supera los valores de referencia.
- La clave está en: comprobar con la calculadora del Ministerio de Vivienda si tu alquiler está por encima del umbral de referencia del Serpavi.
- Ojo con: dar por hecho que no te toca porque tu contrato esté ligado al IPC. La norma se aplica igual.
Qué cambia exactamente con el nuevo decreto de vivienda y hasta cuándo
Uno de los decretos de vivienda entró en vigor el jueves 8 de octubre de 2026 con una limitación extraordinaria: el alquiler queda congelado o sube como máximo un 2% cuando toca revisar la cuota anual. La medida alcanza a todos los contratos que deban actualizar su renta desde ese momento y hasta el 31 de diciembre de 2027, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Se aplica aunque el contrato tenga la actualización ligada al IPC o al índice de referencia de arrendamientos del INE. Y explica por qué toca a tanta gente: según el despacho Navas & Cusí, en algunos mercados las rentas están hasta un 40% por encima de los valores de referencia, así que muchos contratos quedarían congelados.
Los contratos que expiran desde el 8 de octubre tienen derecho a una prórroga de un año, o de dos como máximo, con el límite del 31 de diciembre de 2028. Basta con haber estado al corriente de pago en los ocho meses anteriores; el propietario debe aceptarla salvo excepciones justificadas, como necesitar la vivienda para sí mismo o para un familiar. El decreto sigue pendiente de convalidación parlamentaria.
En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar el precio que correspondería por la vivienda completa, y en las zonas tensionadas rigen además los límites de la Ley de Vivienda. Hoy hay cinco comunidades con zonas declaradas, entre ellas Cataluña, el País Vasco o Navarra, así que en Madrid esa parte concreta no se aplica.
Limitar la subida de la renta no cambia quién declara ese alquiler en España: cambia cuánto se cobra y, con ello, cuánto se tributa.
Cómo funciona la calculadora del alquiler paso a paso
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha actualizado su calculadora del alquiler, una herramienta pública y gratuita. Primero se introduce la renta mensual actual; el ejemplo del propio simulador es un piso en Madrid con 1.300 euros al mes. Después se comprueba si ese precio supera los valores de referencia de la zona, localizando la vivienda por su referencia catastral o por la dirección completa.
La herramienta devuelve una horquilla: un apartamento amueblado de 70 metros cuadrados y en buen estado cerca del metro de Quintana, en Madrid, se sitúa entre 698 y 928 euros mensuales. Si tu renta supera ese máximo, no podrá actualizarse durante el periodo previsto. El último paso es indicar la fecha de finalización del contrato, porque de ella depende qué condiciones se aplican.
Si la renta queda en o por debajo del umbral del Serpavi (el sistema estatal de referencia del precio del alquiler), podrá aplicarse el incremento pactado, siempre con el tope extraordinario del 2%. El Ministerio advierte de que los resultados son informativos y de apoyo, y habilita el teléfono gratuito 047 para resolver dudas.
Cómo tributa en España el alquiler de un propietario no residente
Aquí está el punto que más confusión genera. Vives en Emiratos, el piso está en España y esa renta se considera obtenida en territorio español: tributa en el IRNR (el Impuesto sobre la Renta de No Residentes), cobres el dinero donde lo cobres. El tipo general para los no residentes no comunitarios se ha mantenido en el 24% en los últimos ejercicios, frente al 19% de la UE y el EEE; conviene confirmar el tipo vigente en la sede de la Agencia Tributaria.
La declaración se presenta con el Modelo 210, la declaración con la que los no residentes comunican sus rentas españolas, y el plazo es trimestral: los primeros veinte días naturales de abril, julio, octubre y enero, según la Agencia Tributaria. Un residente fiscal español tributa por su renta mundial y puede deducir gastos del inmueble; el no residente soporta una base más rígida, con carácter general sobre el importe cobrado y sin deducciones para quien no reside en la UE o el EEE.
Si eres residente fiscal en Emiratos, el convenio de doble imposición España-UAE permite que el país donde está el inmueble grave esa renta y evita que pagues dos veces por el mismo dinero. No todos los países hispanohablantes tienen convenio con Emiratos: si el tuyo no lo tiene, la coordinación entre administraciones no es automática y merece una revisión aparte.
La Realidad Fiscal
Juntemos las dos capas. La norma de vivienda limita lo que puedes cobrar; la norma fiscal grava lo que efectivamente cobras. Con 1.300 euros al mes, el ingreso anual es de 15.600 euros y, con el tipo general del IRNR del 24%, la cuota rondaría los 3.744 euros al año, sin otros conceptos ni ajustes por convenio. Es un cálculo ilustrativo: la cifra real depende de tu residencia fiscal, del tipo vigente y de las deducciones aplicables, y conviene validarla con un asesor antes de decidir nada.
El error caro no es cobrar de más, sino declarar de menos: lo que entra en tu banco es lo que Hacienda espera ver en el Modelo 210.
Que la subida esté limitada al 2% no convierte el inmueble en una inversión exenta ni elimina la obligación de presentar el Modelo 210 cada trimestre, incluso cuando la renta queda congelada. Presentar fuera de plazo activa recargos e intereses conforme al régimen general de la Agencia Tributaria.
Y ojo con el cruce de conceptos: tener visado de residencia en Emiratos no equivale a ser residente fiscal allí. La residencia fiscal se determina con criterios como permanecer más de 183 días al año en un país o tener ahí el centro de intereses económicos. Si seguiste siendo residente fiscal español, tributas en el IRPF por tu renta mundial, con otra escala y otras obligaciones; el trámite administrativo de la residencia lo detalla otra guía del vertical.
Qué conviene revisar antes de la próxima actualización de la renta
Tres comprobaciones antes de tocar el contrato. Primera, la fecha de revisión anual y la de vencimiento: de ellas depende si te alcanza la limitación y si tienes derecho a prórroga. Segunda, si tu renta está por encima o por debajo del valor de referencia de tu zona. Tercera, si el incremento respeta el tope del 2% y cuadra con lo que vas a declarar después.
Nada de esto es un consejo personalizado y no debería decidirse a ciegas. Una norma nueva, un convenio bilateral y un calendario trimestral de declaraciones merecen una revisión profesional antes de firmar cualquier subida. La realidad es más sencilla de lo que parece, pero los matices son los que cuestan dinero.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: la subida de la renta se limita a un máximo del 2% para los contratos que actualicen su cuota hasta el 31 de diciembre de 2027, según el decreto de vivienda y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
- Plazo o fecha límite: el Modelo 210 se presenta en los primeros veinte días naturales de abril, julio, octubre y enero (Agencia Tributaria); la limitación del 2% llega hasta el 31 de diciembre de 2027 y las prórrogas, hasta el 31 de diciembre de 2028.
- Organismo competente: Agencia Tributaria, para el IRNR y el Modelo 210; Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, para la calculadora del alquiler y el teléfono 047.
- Advertencia principal: el error más común es dar por hecho que una renta congelada no se declara; no presentar el Modelo 210 o hacerlo mal activa recargos e intereses según el régimen general de la Agencia Tributaria.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
