La vivienda no residente en España no funciona igual que la de un residente. Y el mercado se mueve: el 16% de los pisos en venta bajó de precio en el segundo trimestre de 2026. Si vives en Dubái y tienes —o quieres tener— un inmueble aquí, esto es lo que pagas.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: si resides fiscalmente en Emiratos, tu inmueble en España tributa en España: al comprarlo, al alquilarlo —o si está vacío— y al venderlo.
- La clave está en: dónde está tu residencia fiscal y en presentar a tiempo el Modelo 210 y, en la venta, el Modelo 211.
- Ojo con: dar por hecho que ‘vivo en Dubái, así que aquí no declaro nada’. La retención del 3% y la renta imputada son obligaciones reales.
Comprar piso en España desde Dubái: qué impuestos asume el comprador
En la compra, los tributos los paga quien compra. Si el inmueble es de segunda mano, se abona el ITP (el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que cada comunidad autónoma fija con carácter general entre el 6% y el 10%, según la Agencia Tributaria). Si es obra nueva, el esquema cambia: se paga el 10% de IVA más el AJD autonómico, además de notaría, registro y gestoría.
Antes de firmar necesitas el NIE (el Número de Identidad de Extranjero, sin el que no se puede escriturar ni abrir una cuenta bancaria). No hace falta ser residente ni tener pasaporte europeo para comprar. La banca española suele financiar a no residentes hasta el 60%-70% del valor, con condiciones algo más exigentes que a un residente.
A esa factura se suma la comunicación de la inversión extranjera, que en la práctica tramita el notario, y el Impuesto sobre el Patrimonio cuando los bienes situados en España superan los 700.000 euros de mínimo exento, con bonificaciones autonómicas que varían según la comunidad.
Alquilar o no alquilar: el Modelo 210 alquiler y la renta imputada
Si pones la vivienda en alquiler, tributas en España por esa renta con el IRNR (el Impuesto sobre la Renta de No Residentes) y la declaras con el Modelo 210 (la autoliquidación con la que un no residente presenta sus rentas españolas). Puedes deducir gastos necesarios —IBI, comunidad, seguros, intereses de la hipoteca, reparaciones y amortización—, aunque no las deducciones propias del IRPF de residentes. La autoliquidación es trimestral: los 20 primeros días de abril, julio, octubre y enero.
Mientras el piso sea tuyo, España te pide cuentas cada año: alquilado, vacío o a punto de venderse, siempre hay un modelo que presentar.
El tipo general es del 24% sobre el rendimiento neto si resides fuera de la Unión Europea (el 19% está reservado a residentes comunitarios), según los tipos que publica la Agencia Tributaria. Y si el inquilino es una empresa, te practicará una retención a cuenta que después se descuenta de tu Modelo 210.
No alquilar tampoco es librarse. La vivienda cerrada genera la renta imputada (un rendimiento que Hacienda calcula aunque no cobres nada), equivalente al 1,1% o al 2% del valor catastral según si este se ha revisado o no, tal y como fija la ley publicada en el Boletín Oficial del Estado, y se declara una vez al año, en el ejercicio siguiente, también con el Modelo 210.
Vender desde Dubái: la retención del 3% y la ganancia patrimonial
Al vender, el comprador (o el notario, si actúa como fedatario) está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo con el Modelo 211 (el modelo específico de esa retención) en el plazo de un mes, según la Agencia Tributaria. No es un impuesto adicional: es un pago a cuenta del tuyo.
Después presentas el Modelo 210 por la ganancia patrimonial (la diferencia entre lo que vendes y lo que compraste), que se calcula descontando los gastos de la operación y tributa al 19%. Si la retención supera tu cuota, la devolución se pide en esa misma autoliquidación; el plazo se computa desde la fecha de la transmisión y conviene confirmarlo en la sede de la Agencia Tributaria.
El mercado, además, ya no sube a ciegas. En el segundo trimestre de 2026, el 16% de las viviendas en venta recortó su precio, con un descuento medio de 28.280 euros, según el estudio de idealista publicado este jueves; su portavoz, Francisco Iñareta, lo describe como un ajuste ‘gradual pero sostenido’.
La Realidad Fiscal
Las rentas de los inmuebles tributan en el país donde está el inmueble, así que tu vivienda en España se declara en España, vivas donde vivas. El convenio de doble imposición España-UAE (el acuerdo entre dos países para que una misma renta no tribute dos veces) ordena quién grava qué, pero no borra obligaciones.
El riesgo real no es pagar de más, sino no declarar lo que se creía exento y descubrirlo con un requerimiento.
Ahí está la clave de todo: la residencia fiscal (el país donde Hacienda considera que debes tributar por tu renta mundial, normalmente donde pasas más de 183 días al año). Si eres residente fiscal en Emiratos y has causado baja correctamente en España, tu renta mundial no se declara en el IRPF español, pero la vivienda sigue generando obligaciones aquí. Si Hacienda aún te considera residente en España, el escenario es el opuesto: IRPF por tu renta mundial y el Modelo 720 (la declaración informativa de bienes en el extranjero) cuando superan los 50.000 euros por bloque.
Al otro lado, Emiratos no aplica hoy un impuesto general sobre la renta personal, pero sí un corporate tax del 9% que alcanza a personas con actividad empresarial cuya facturación supera el millón de dirhams. Que un alquiler español entre o no en ese perímetro no es automático, y ahí hace falta un asesor.
El error caro es el más habitual: no declarar nada bajo la idea de que ‘en Dubái no se paga’. La consecuencia son requerimientos, recargos e intereses de demora, y en la venta la retención del 3% se ingresa igual. Esto depende de tu situación concreta —residencia fiscal, comunidad autónoma del inmueble y ejercicio de la operación—, así que conviene que lo revise un asesor fiscal especializado en expatriados.
En el calendario ya hay una fecha: el Modelo 210 del tercer trimestre de 2026 se presenta entre el 1 y el 20 de octubre de 2026. El proceso administrativo de la residencia y los visados los detallamos en nuestra guía específica; aquí nos quedamos con la parte fiscal.
Antes de decidir cualquier operación conviene tener claras tres cosas: dónde está tu residencia fiscal hoy, qué se ha declarado ya en España por ese inmueble y quién firmará la próxima autoliquidación. Con esas respuestas, el resto son plazos y papeleo.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: el 3% del precio de venta que el comprador retiene e ingresa con el Modelo 211, y los 700.000 euros de mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio, según la Agencia Tributaria.
- Plazo o fecha límite: el Modelo 210 se presenta en los 20 primeros días de abril, julio, octubre y enero; la próxima cita es del 1 al 20 de octubre de 2026.
- Organismo competente: Agencia Tributaria (AEAT), a través del Modelo 210 para el IRNR y del Modelo 211 para la retención de la venta.
- Advertencia principal: el error más común es no declarar el alquiler o la renta imputada por creer que vivir en Dubái exime; genera recargos e intereses, y en la venta la retención se ingresa igualmente.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
