Las ejecuciones hipotecarias expat en España marcan récord: 3.703 viviendas habituales en el segundo trimestre de 2026, un 27,5% más. Si tienes la hipoteca en España y vives en Dubái, la pregunta incómoda es esta: ¿puede el banco ejecutar tu casa igualmente? La respuesta es que sí, con matices que conviene entender antes de mirar hacia otro lado.
Ejecuciones hipotecarias expat: qué dicen los datos del INE
Cada trimestre, el Instituto Nacional de Estadística (INE) cuenta las ejecuciones hipotecarias —los procedimientos con los que un banco reclama el impago de un préstamo vendiendo el inmueble que sirve de garantía— iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad. No todas acaban en desalojo. Entre abril y junio de 2026 se iniciaron 7.141 ejecuciones hipotecarias en toda España, un 12,2% más que un año antes.
Del total, 6.864 correspondieron a fincas urbanas y 277 a fincas rústicas. Dentro de las urbanas, 4.869 ejecuciones afectaron a viviendas y 4.358 a viviendas de personas físicas, un 23,6% más que un año antes. Las viviendas de personas jurídicas sumaron 631 y los solares, 125. La lectura útil para quien vive fuera: el grueso recae sobre particulares, no sobre promotores.
Por territorios, Andalucía (1.154 ejecuciones sobre vivienda), Catalunya (1.079) y la Comunitat Valenciana (717) concentran el mayor volumen; La Rioja (13), Navarra (27) y Cantabria (31) marcan los mínimos. Otro dato revelador: el 46,7% de las hipotecas ejecutadas se firmaron entre 2005 y 2008, según el INE.
Por qué tu hipoteca española no entiende de fronteras ni de dirhams
Aquí está la clave que muchos expatriados descubren tarde. Una hipoteca es un contrato firmado bajo la ley española y garantizado con un inmueble que está en España. La residencia del deudor no cambia eso: el banco ejecuta ante los tribunales y el Registro de la Propiedad españoles, cobres tu nómina en euros, en dirhams o en pesos. Que vivas a miles de kilómetros no suspende el procedimiento.
Mudarte a Dubái no borra ni la hipoteca ni la garantía: el proceso sigue su curso en España, con ley española, aunque tu nómina llegue en dirhams.
Eso sí, cambiar de país altera los detalles. Las notificaciones van al domicilio que consta en la escritura y, si nadie las recoge, el expediente puede avanzar con el propietario descolocado. Y queda el punto que casi nadie calcula: si la subasta no cubre la deuda, el banco puede reclamar el saldo restante. Perseguir ese saldo fuera de España depende de la cooperación judicial internacional y de los acuerdos vigentes entre países.
La Realidad Fiscal
La fiscalidad del propietario no residente tiene su propia letra pequeña. Quien no tiene su residencia fiscal en España —el criterio general es pasar más de 183 días al año en territorio español, según la Agencia Tributaria— sigue obligado a declarar las rentas de fuente española. Si el piso está vacío, Hacienda imputa una renta por el inmueble; si está alquilado, tributa el alquiler.
Ese trámite se presenta con el Modelo 210, la declaración del IRPF de no residentes, cuyo tipo general la Agencia Tributaria sitúa en el 19%.
El convenio de doble imposición España-UAE —el acuerdo entre dos países para que una misma renta no tribute dos veces—, publicado en el Boletín Oficial del Estado, reparte la potestad tributaria sobre los inmuebles: los rendimientos de bienes inmuebles se gravan donde está el inmueble.
Traducido: España cobra por tu piso y Emiratos no te exige declarar lo mismo, porque con carácter general no aplica un impuesto sobre la renta a las personas físicas —el corporate tax recae sobre las sociedades, salvo que un particular desarrolle actividad empresarial allí—. Invisible, en cambio, no eres para nadie.
La comparación entre residente y no residente aclara mucho. Un residente fiscal en España que firmó su hipoteca antes de 2013 conserva el régimen transitorio de deducción por vivienda habitual; un no residente, en términos generales, no accede a ese tratamiento y tributa por reglas propias. A eso se suma el Modelo 720, la declaración informativa de bienes en el extranjero que solo obliga a residentes fiscales en España y que muchos expatriados confunden con su caso.
El error caro más frecuente es silencioso: no declarar nada en España porque ‘total, ya no vivo allí’. La Agencia Tributaria cruza datos catastrales, registrales y bancarios, y las deudas pendientes sobre un inmueble se acumulan. Nada de esto decide por sí solo si un banco ejecuta o no, y ninguna regla general sustituye al análisis del caso concreto: tipo de préstamo, residencia y fechas cambian el resultado. Por eso conviene confirmarlo con un asesor fiscal especializado en expatriados.
Qué revisar con un profesional si tienes un piso en España
Los puntos que suelen aparecer en una revisión profesional son cuatro: si el inmueble está declarado en España y al corriente de pagos; si el domicilio de notificaciones está actualizado; si el préstamo incluye seguros, carencias o periodos de gracia poco conocidos; y si hay cargas pendientes con la comunidad de propietarios o el ayuntamiento que puedan acumularse.
Para lo administrativo —visados y residencia— la guía de Valeria entra en detalle; el coste de vida y el día a día en Emiratos es territorio de Sofía. Aquí nos quedamos con la parte fiscal y financiera, que es la que más se malinterpreta.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: 3.703 ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual en el segundo trimestre de 2026, un 27,5% más interanual, según el INE.
- Plazo o fecha límite: la renta imputada del ejercicio se declara con el Modelo 210 entre el 1 y el 20 de enero del año siguiente, según la Agencia Tributaria.
- Organismo competente: el INE en las estadísticas, la Agencia Tributaria en las obligaciones del no residente y los Registros de la Propiedad en las ejecuciones.
- Advertencia principal: creer que vivir en Dubái paraliza el procedimiento o extingue la deuda. La ejecución sigue su curso en España y el saldo impagado puede reclamarse por vías de cooperación internacional.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
