¿Una sociedad puede comprar vivienda en España? La propuesta de Sumar quiere vetarlo y reservar la compra a personas físicas. Afectaría a sociedades patrimoniales, a inversores y también a expatriados en Dubái que invierten en inmuebles a través de una empresa. Lo primero que debes saber es que hoy no es una norma vigente: es una proposición de ley que se debate este martes 15 de septiembre en el Congreso.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: la propuesta quiere prohibir que empresas y fondos compren viviendas, salvo excepciones limitadas para entidades sin ánimo de lucro.
- La clave está en: que todavía no es ley: se vota su admisión a trámite el 15 de septiembre y la anterior intentona no prosperó.
- Ojo con: si inviertes en vivienda a través de una sociedad, conviene seguir el trámite antes de cambiar tu estructura.
Qué propone Sumar y en qué punto está el trámite
Según Europa Press, Sumar defenderá en el Pleno del Congreso de este martes, 15 de septiembre, una proposición de ley para prohibir a empresas y fondos de inversión comprar viviendas. La iniciativa ya se presentó con anterioridad y no fue admitida a trámite, con el rechazo mayoritario de PP, Vox y Junts y la abstención del PSOE.
El texto reforma la Ley de Vivienda de 2023 y, en concreto, su artículo 10, para vetar la transmisión de inmuebles residenciales a personas jurídicas, tanto a título oneroso como gratuito. La restricción abarcaría viviendas ya construidas y promociones de obra nueva con certificado final de obra.
La persona jurídica (una sociedad, un fondo o cualquier entidad con personalidad propia distinta de una persona física) quedaría fuera del mercado residencial, según el texto. La justificación es que estas estructuras, sostiene Sumar, adquieren inmuebles como bienes de inversión y no para ejercer el derecho constitucional a una vivienda.
Cómo afectaría a una sociedad que compra vivienda en España
Si tienes una sociedad patrimonial (una sociedad cuyo activo principal son inmuebles) o inviertes en vivienda en España a través de una empresa, la medida tocaría de lleno tu estructura. La prohibición alcanzaría tanto las compras directas como las transmisiones a título gratuito: por ejemplo, una aportación de un inmueble a una sociedad.
Que una propuesta llegue al Congreso no significa que vaya a aprobarse: el camino legislativo tiene filtros y esta norma ya fue rechazada una vez.
Hay excepciones, y conviene conocerlas. El texto permite seguir comprando a determinadas organizaciones sin ánimo de lucro, como asociaciones, entidades religiosas u ONG, siempre que destinen los inmuebles a fines sociales concretos: sede social, atención sociosanitaria, alojamiento de colectivos vulnerables, actividades educativas, cívicas o de culto.
Además, la disposición transitoria protegería las escrituras públicas firmadas ante notario antes de la entrada en vigor, aunque no se hubieran inscrito todavía en el Registro de la Propiedad. Este es un detalle práctico relevante para quien esté en medio de una operación.
La Realidad Fiscal
En términos fiscales, la propuesta no crea ningún impuesto nuevo ni modifica el IRPF ni el IRNR, el impuesto sobre la renta de no residentes con el que tributan en España quienes no son residentes fiscales. Lo que toca es el vehículo legal para adquirir vivienda, y eso tiene consecuencias indirectas en tu planificación patrimonial.
La residencia fiscal (el país donde Hacienda considera que tienes que tributar por tu renta mundial, determinada normalmente por dónde pasas más de 183 días al año) sigue siendo la clave. Si un expatriado en Dubái compra como persona física y no es residente fiscal en España, tributará aquí por el IRNR por los rendimientos del inmueble; si compra a través de una sociedad española, aparecerá el impuesto de sociedades. La propuesta no cambia estas reglas, pero obliga a repensar la estructura.
El vehículo legal para comprar cambia, pero la residencia fiscal sigue siendo lo que decide cómo tributas.
Aquí mucha gente se equivoca. Confundir una proposición de ley con una norma aprobada y deshacer una sociedad o anticipar una compra puede generar costes fiscales reales: aportaciones no dinerarias, plusvalías latentes o gastos notariales y registrales. Según el texto publicado, hoy es solo una propuesta que se vota este martes; si supera el primer filtro, todavía quedará tramitación parlamentaria y enmiendas.
La consecuencia para quien opera desde Dubái es clara: no conviene tomar decisiones patrimoniales por una noticia sin confirmar el resultado del Pleno. Y en todo caso, antes de mover una sociedad patrimonial conviene consultar con un asesor fiscal especializado en expatriados, porque el tratamiento en España y en Emiratos depende de tu situación concreta.
Conviene vigilar tres cosas: el resultado del debate del 15 de septiembre, las escrituras que estén en curso y la estructura societaria que tienes hoy. No cambies tu planificación hasta ver si la iniciativa se admite a trámite, y comprueba con un asesor el régimen de tu sociedad antes de tomar decisiones.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: la prohibición alcanzaría a todas las empresas y fondos, sin umbral económico mínimo, según la proposición citada por Europa Press.
- Plazo o fecha límite: el debate de admisión a trámite es este martes, 15 de septiembre de 2026.
- Organismo competente: Congreso de los Diputados; la norma reformaría la Ley de Vivienda de 2023.
- Advertencia principal: no es norma vigente: tomar decisiones patrimoniales antes del trámite puede generar costes fiscales innecesarios.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
