Emiratos Árabes Unidos ha cambiado una de las reglas más incómodas de su programa de residencia por inversión. Desde el 20 de febrero de 2026, ya no hace falta demostrar que has pagado la mitad del valor de tu propiedad de tu propio bolsillo para optar a la Golden Visa: basta con que el inmueble esté valorado en 2 millones de dirhams o más, sin importar cuánto debas al banco.
Es un giro que llevaba años pidiéndose. Miles de inversores españoles con financiación bancaria se quedaban fuera del programa aunque su propiedad cumpliera sobradamente el umbral oficial. Ahora, la puerta se abre para quien compra bien, no solo para quien paga al contado.
Emiratos cambia el criterio: de cuánto pagas a cuánto vale
Hasta esta circular, el sistema premiaba la liquidez. Un inversor que financiaba el 70% de su compra con hipoteca no calificaba, por mucho que el inmueble superara los 2 millones de AED exigidos. La reforma elimina esa exigencia de equity mínimo y traslada el peso de la decisión a la valoración oficial del Dubai Land Department (DLD).
«Antes, la pregunta era cuánto has pagado de tu bolsillo. Ahora la pregunta es cuánto vale tu inmueble en los registros del DLD», resume Álvaro Casero, director de la oficina de Dubai de Sarabia Tax & Legal, en declaraciones a El Correo del Golfo. Para muchos inversores con buena financiación bancaria, esto abre la Golden Visa por primera vez.
Un marco legal que lleva años construyéndose
La Golden Visa por inversión inmobiliaria en Emiratos está regulada por el Federal Decree-Law 29 de 2021 sobre Entrada y Residencia de Extranjeros, desarrollado después por la Cabinet Resolution 65 de 2022. En Dubái, el trámite lo gestionan de forma conjunta el Dubai Land Department y la General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA), dos organismos que rara vez trabajan de forma coordinada con el resto de actores del proceso.
La circular de febrero no llegó sola. En abril de 2026, el DLD también flexibilizó el visado de inversión de dos años conocido como Taskeen, eliminando el umbral mínimo de 750.000 AED para propietarios únicos. El mensaje del regulador es claro: atraer capital extranjero incluso cuando llega apalancado.
La letra pequeña que sigue rechazando solicitudes
Que el requisito de equity haya desaparecido no significa que el proceso se haya simplificado del todo. Las solicitudes se siguen denegando, y casi nunca por el motivo que el solicitante espera. La valoración del DLD, no el precio de compra escrito en el contrato, es la cifra que realmente cuenta para calificar.
Hay un matiz que sorprende a muchos inversores: el valor puede jugar en ambas direcciones. Alguien que compró un inmueble por 1,8 millones de AED puede calificar hoy si el mercado lo ha revalorizado por encima de los 2 millones, mientras que otro que pagó 2,3 millones puede quedarse fuera si la valoración oficial actual es inferior. La fecha de compra importa menos que la fecha de solicitud.
Los motivos de rechazo que pocos anticipan
Además del criterio de valoración, existen otros filtros que bloquean expedientes aparentemente correctos. El certificado de no objeción del banco (NOC) es uno de los puntos más delicados: debe usar una fórmula muy concreta que autorice expresamente la residencia sobre el inmueble hipotecado, y solo lo emiten bancos licenciados en Emiratos, no entidades españolas o internacionales.
También falla con frecuencia la compra sobre plano: el inmueble en construcción solo califica si el comprador ha desembolsado efectivamente los 2 millones de AED al promotor, certificado mediante el sistema Oqood, y no basta con haber firmado un plan de pagos parcial.
- Zona freehold obligatoria: comprar en régimen de leasehold o usufructo inhabilita la solicitud desde el primer día.
- Cotitularidad matrimonial: cada cónyuge necesita 2 millones de AED en equity propia; si solo uno llega al umbral, el otro entra como dependiente, no como cotitular con residencia propia.
- Carga registral: el DLD inscribe un lien sobre el inmueble durante los 10 años de validez de la visa, lo que impide venderlo libremente sin sustituirlo antes por otro activo que cumpla el umbral.
- Valoración previa: solicitarla al DLD antes de firmar la compraventa evita cerrar una operación que después no da derecho a residencia.
Qué hacer si estás pensando en dar el paso
El consejo de los especialistas legales en Dubái coincide en cuatro pasos: pedir una valoración orientativa al DLD antes de firmar nada, hablar con el banco al principio del proceso para asegurar un NOC correctamente redactado, verificar que la zona sea freehold para extranjeros, y evaluar si conviene comprar a través de una sociedad emiratí en lugar de a título personal, especialmente si se planea mantener varios activos a largo plazo.
El escenario para el inversor español ha mejorado de forma real, aunque no ha eliminado la necesidad de asesoramiento especializado. Como resume Casero: «Hasta febrero de 2026, la mayoría de las aplicaciones se rechazaba porque el inversor no llegaba al 50% de equity. Hoy, la mayoría se rechaza porque el inversor no sabe que tiene que mirar la valoración del DLD antes que el precio de compra». Las reglas han cambiado; conviene entenderlas bien antes de firmar.
