S&P Global Ratings prevé que el parque residencial de Dubái crezca un 20% entre 2027 y 2028. Ese aumento de la oferta puede presionar a la baja los precios de la vivienda y reducir el volumen de transacciones, sobre todo en el segmento de apartamentos para inversores, según el informe difundido esta semana por la agencia de calificación.
Qué prevé S&P Global Ratings para el parque residencial
El documento sitúa el crecimiento del parque residencial del emirato en el 20% durante 2027 y 2028. La cifra abarca el conjunto de viviendas disponibles, incluidas las nuevas unidades que los promotores entregarán en ese periodo. La agencia vincula ese incremento a la entrada de nuevos proyectos residenciales en el mercado.
S&P añade una condición: si los riesgos geopolíticos se moderan en 2027, los precios podrían estabilizarse, apoyados en los fundamentos del mercado y en el marco regulatorio del emirato. El calendario manda.
Los apartamentos para inversores, el segmento más expuesto
El informe centra la corrección en la vivienda adquirida como inversión. La agencia espera que la llegada de nuevas unidades reduzca el volumen de transacciones en ese tramo y acelere el ajuste de precios en los apartamentos destinados al alquiler. No extiende ese diagnóstico al conjunto del mercado.
Para el comprador de vivienda habitual, el documento no describe un cambio de tendencia inmediato. La lectura es temporal: el efecto se concentra al final del periodo, cuando coincidan las entregas comprometidas y la demanda disponible. El cambio no es inmediato.
La previsión sitúa el crecimiento del parque residencial en el 20% entre 2027 y 2028, un volumen que puede presionar los precios de los apartamentos para inversores.
El mercado industrial mantiene otro ritmo
Fuera del residencial, el segmento industrial y logístico muestra una dinámica distinta. Los nuevos contratos de alquiler industrial en Dubái subieron un 25,7% interanual en el tercer trimestre de 2026, mientras las renovaciones cayeron un 8,9% respecto al trimestre anterior, según S&P. El alquiler medio se situó en 13,61 dólares (50 dírhams) por pie cuadrado, con un alza anual del 5,9%.
En Abu Dabi, el alquiler industrial medio alcanzó los 489 dírhams por metro cuadrado (133 dólares), con un avance del 1,6% interanual y del 0,6% trimestral, de acuerdo con la consultora JLL. La ocupación en las zonas prime de Dubái y Abu Dabi roza el lleno. La agencia prevé que los nuevos almacenes de grado A alivien la falta de espacio moderno, aunque el encarecimiento de la construcción puede retrasar algunos proyectos.
La inversión en logística suma proyectos nuevos. El acuerdo entre KEZAD Group y Jingdong Property (JD.com) prevé 150.000 metros cuadrados de almacenamiento automatizado; Axione desarrolla un centro de cadena de frío de 37.000 metros cuadrados en Abu Dabi Food Hub, y KEZAD Logistics Park 7 añadirá 88.135 metros cuadrados de superficie logística.
JLL describe el mismo patrón: los ocupantes se trasladan a instalaciones de mayor calidad mientras rediseñan sus cadenas de suministro. Abhishek Mittal, responsable de Industrial para Oriente Medio y África en la consultora, señala que los enlaces logísticos multimodales, incluido el corredor aduanero entre AD Ports Group y Etihad Rail, pueden acelerar el transporte terrestre en el Golfo y reforzar la posición de los Emiratos como puerta logística regional.
Qué cambia para ti
El primer efecto del informe alcanza a quien tenga previsto alquilar o comprar vivienda en Dubái a partir de 2027. Si la previsión de S&P se cumple, el mercado contará con un 20% más de viviendas al final del periodo, un volumen que la agencia relaciona con una posible bajada de precios y con menos transacciones en la vivienda de inversión. Para el inquilino, el impacto depende de la zona y del tipo de inmueble: la presión se describe sobre los apartamentos nuevos orientados al alquiler.
La comparación con la situación actual la marca el calendario. El informe sitúa el grueso de las nuevas entregas en 2027 y 2028, no antes. Quien quiera seguir la evolución real de las transacciones y de los precios registrados puede consultar los datos que publica el Dubai Land Department, el registro inmobiliario y catastral del emirato, con índices por zona. El próximo hito para contrastar la previsión será el cierre de 2027, primer ejercicio completo del ciclo de entregas que describe la agencia.
En pocas palabras
- Qué cambia: S&P Global Ratings prevé un aumento del 20% del parque residencial de Dubái en 2027 y 2028, con posible presión a la baja sobre los precios y sobre el volumen de transacciones en los apartamentos para inversores.
- Cuándo entra en vigor: la previsión cubre 2027 y 2028; no hay un cambio normativo asociado a esta proyección.
- A quién afecta: inquilinos, compradores de vivienda habitual e inversores con apartamentos en alquiler en Dubái.
- Qué debes hacer: si tienes previsto firmar un contrato a partir de 2027, seguir los datos de transacciones y precios del Dubai Land Department; si no, nada, es informativo.
