Comprar vivienda en España desde EAU es la operación inmobiliaria más repetida entre los hispanohablantes que viven en Dubái. Y la duda aparece justo después de la firma: cuánto se paga al alquilarla, cuánto el día que la vendas y por qué tener tu residencia fiscal en Emiratos no resuelve el asunto.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: si no eres residente fiscal en España y alquilas el inmueble, tributarás en España por el IRPF de no residentes con el Modelo 210; el convenio con Emiratos reparte la potestad de gravar, no exime del impuesto español.
- La clave está en: tu residencia fiscal real. Si superas los 183 días al año en España, o si tu centro de intereses económicos sigue ahí, vuelves al régimen de residente.
- Ojo con: no declarar el alquiler pensando que ‘en Emiratos no pago nada’. La Agencia Tributaria cruza datos catastrales y de terceros, y la regularización llega con intereses.
Qué dicen los visados de obra nueva y por qué importa si compras desde EAU
El Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible contabilizó 49.863 visados de dirección de obra de vivienda nueva en los cuatro primeros meses del año, un 10,12% más que en el mismo periodo anterior, cuando se registraron 45.280. Del total, 9.522 correspondieron a viviendas unifamiliares (+6,77%) y 40.254 a viviendas en bloque (+10,7%).
¿Y qué tiene que ver la obra nueva con tu factura fiscal? Más de lo que parece si compras sobre plano. El IRPF de no residentes (el impuesto que grava en España la renta de quien no tiene allí su residencia fiscal) no entra el día de la compra: ahí se paga IVA del 10% en vivienda nueva más Actos Jurídicos Documentados, o Transmisiones Patrimoniales si el inmueble es de segunda mano. Pero entra cada año a partir de entonces.
Cuánto pagas al alquilar: tipo, gastos deducibles y calendario
Si alquilas, la renta se declara con el Modelo 210 (la autoliquidación del no residente en España), disponible en la sede de la Agencia Tributaria. Mismo impuesto que la Renta, reglas distintas: sin mínimo personal, sin deducciones autonómicas y con otro calendario.
El tipo general aplicable a los rendimientos del alquiler es del 24%, según la normativa del impuesto de no residentes, con un tipo reducido del 19% reservado a quienes residen fiscalmente en la Unión Europea, el Espacio Económico Europeo, Islandia o Noruega. Emiratos no entra en ese grupo. Los tipos se revisan con cada reforma, así que conviene confirmar el vigente antes de presentar.
El no residente no alquila en España con menos impuestos, sino con menos gastos deducibles y un calendario trimestral que no perdona.
Los gastos deducibles existen, pero son más estrechos que los de un residente, y ahí está el punto que más confusión genera. Se admiten los necesarios para obtener el alquiler: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses del préstamo, comisiones de gestión y amortización del inmueble, con límites y justificantes. Lo que no se aplica es la reducción por arrendamiento de vivienda habitual que sí tiene un residente.
El calendario tampoco perdona: el Modelo 210 por alquileres se presenta en los 20 primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero, por los rendimientos del trimestre anterior. Y si el inmueble está vacío, la obligación sigue existiendo: se declara la renta imputada, el rendimiento que Hacienda calcula aunque no cobres nada, equivalente al 2% del valor catastral o al 1,1% si ese valor fue revisado.
La Realidad Fiscal
Aquí está el punto que más se malinterpreta. El convenio de doble imposición España-UAE (el acuerdo para que una misma renta no tribute dos veces), publicado en el Boletín Oficial del Estado, no declara exenta esta renta: reparte la potestad de gravarla. Los rendimientos de bienes inmuebles pueden gravarse en el Estado donde está el inmueble, es decir, España, vivas donde vivas.
La comparación honesta entre residente y no residente es esta. Un residente fiscal en España suma sus rentas, aplica las reducciones por arrendamiento de vivienda habitual que introdujo la Ley 12/2023 según el supuesto y accede a deducciones autonómicas. Un no residente tributa de forma separada, sin esas reducciones, con gastos deducibles más limitados y sin el mínimo personal y familiar del régimen general.
El riesgo real no es pagar de más, sino no declarar lo que se creía exento. Si mantienes más de 183 días de presencia en España al año, o si Hacienda entiende que tu centro de intereses económicos sigue ahí, vuelves a ser residente y tu renta mundial tributa en España. El error caro típico es alquilar el piso español, no presentar el Modelo 210 y descubrirlo dos ejercicios después, con intereses de demora y sanción.
Para quien llega desde Latinoamérica, el mapa cambia: no todos los países de la región tienen convenio con Emiratos, y la forma de evitar la doble imposición no es la misma. Conviene verificar el tratado aplicable antes de dar por hecho que todo se resuelve igual. Esto depende de tu situación concreta: el paso sensato es revisarlo con un asesor fiscal especializado en expatriados.
El convenio con Emiratos reparte quién cobra el impuesto; no convierte en invisible un alquiler español.
Un hito cercano sirve de recordatorio: quien tenga alquileres del tercer trimestre de 2026 tiene hasta el 20 de octubre para presentar su Modelo 210, según el calendario de la Agencia Tributaria. Pasada esa fecha, la liquidación llega con recargos.
Cuando vendes: el 3% retenido, la ganancia y la plusvalía municipal
En una venta concurren tres obligaciones. La primera es la retención del 3% sobre el precio: cuando el transmitente es no residente, el comprador —o el notario, según el caso— la ingresa como pago a cuenta mediante el Modelo 211. La segunda es la autoliquidación de la ganancia patrimonial con el Modelo 210, en un plazo de tres meses tras la operación. La tercera es la plusvalía municipal (el impuesto local sobre el incremento del valor del terreno), que en transmisiones de no residentes puede desplazar la condición de sujeto pasivo al comprador.
Dos matices sobre la ganancia patrimonial. Se calcula por diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, y tributa al tipo del gravamen de no residentes, sin la escala progresiva de un residente. Y cabe aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual si se cumplen requisitos y plazos; conviene confirmarlo antes de vender.
Antes de firmar: lo que conviene dejar atado
Ninguna de estas decisiones se toma a ciegas, y menos a distancia.
- Confirmar tu residencia fiscal real y desde qué fecha Hacienda te considera no residente.
- Decidir quién presenta el Modelo 210 cada trimestre y con qué justificantes de gastos.
- Calcular la retención del 3% y la plusvalía municipal antes de fijar el precio de venta.
- Revisar qué convenio aplica si tu país de origen no es España y el inmueble está en territorio español.
Los trámites administrativos para operar desde Emiratos —NIE, cuenta bancaria y residencia— se detallan en las guías de trámites del sitio.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: el tipo general del IRPF de no residentes sobre los rendimientos del alquiler es del 24% (19% para residentes fiscales en la UE, el EEE, Islandia y Noruega), según la normativa del impuesto publicada en el BOE.
- Plazo o fecha límite: el Modelo 210 por alquileres se presenta en los 20 primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero; el del tercer trimestre de 2026 vence el 20 de octubre.
- Organismo competente: la Agencia Tributaria para el IRPF de no residentes; el ayuntamiento correspondiente para la plusvalía municipal.
- Advertencia principal: el error más común es no declarar el alquiler creyendo que la residencia en Emiratos lo exime; la regularización llega con intereses de demora y posible sanción.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
