La propuesta europea sobre segundas viviendas en zonas tensionadas ha despertado dudas entre los españoles que viven en Dubái. No es una norma en vigor: hoy no cambia tu obligación de declarar el piso que tienes en España. Vamos a aclarar qué es exactamente esta iniciativa, a quién podría afectar y qué conviene revisar mientras tanto.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: la propuesta de la Comisión Europea no está en vigor ni afecta hoy a quien compra o mantiene un piso en España desde Dubái.
- La clave está en: que cada país —y en España cada comunidad autónoma y ayuntamiento— debería decidir si aplica estas medidas y bajo qué condiciones.
- Ojo con: confundir esta propuesta con tus obligaciones actuales. Si eres no residente con un inmueble en España, el IRNR se sigue liquidando cada año.
Qué propone Bruselas y por qué conviene leerlo con calma
La Comisión Europea presentó este miércoles la denominada Ley de Vivienda Asequible, un marco para que los Estados miembros puedan limitar la compra de segundas viviendas en zonas tensionadas y aplicar medidas fiscales a la desocupación prolongada. Según el texto, no se trata de una obligación automática: cada administración tendría que decidir si la utiliza y demostrar que la restricción contribuye de forma efectiva a mejorar el acceso a la vivienda.
Dentro de ese paraguas, Bruselas propone criterios estrictos para declarar una zona tensionada. Para ello, las autoridades tendrían que acreditar que el precio de la vivienda respecto a la capacidad adquisitiva ha aumentado durante diez años y que la tendencia de mercado no apunta a una bajada de precios en los tres años siguientes.
También se contempla penalizar fiscalmente las viviendas vacías, aunque con salvaguardas. La ausencia temporal por motivos de trabajo, estudios, salud, cuidado de dependientes, herencias en trámite o inhabitabilidad quedaría excluida de esa penalización, según la propuesta.
El origen del debate es conocido: la Comisión maneja datos de que el 50% de los habitantes de las ciudades europeas ve el acceso a la vivienda como un problema urgente, y recuerda que los alquileres subieron un 59% en Berlín, un 75% en Madrid y un 103% en Lisboa en la última década.
La propuesta también toca los pisos turísticos, aunque ese punto es menos novedoso en España porque la Ley de Vivienda ya permite limitarlos en mercados tensionados. En la práctica, el foco para el comprador no residente está en las segundas viviendas y en la vivienda vacía.
La Comisión Europea no obliga a España a limitar las segundas viviendas: ofrece un marco facultativo que cada administración puede aplicar o no.
Qué significa para un español en Dubái con un piso en España
Aquí está la clave: que vivas en Dubái no implica que tu piso en España desaparezca del radar fiscal. Si tu residencia fiscal —el país donde Hacienda considera que tributas por tu renta mundial, normalmente determinado por dónde pasas más de 183 días al año— está en Emiratos Árabes Unidos, lo que tienes en España tributa como no residente.
Ese régimen se conoce como IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) y se mantiene vigente con independencia de lo que ocurra con esta propuesta europea. Si el inmueble está a tu disposición, se suele liquidar una imputación de renta; si está alquilado, se declaran los rendimientos obtenidos.
La nueva iniciativa europea no altera esos impuestos ni sus plazos. Solo plantea que, en el futuro, un ayuntamiento o una comunidad autónoma pueda condicionar la compra de vivienda no habitual en una zona declarada tensionada.
Aquí conviene matizar un punto bilateral: la propuesta habla de medidas aplicables sin discriminación por nacionalidad. Eso significa que un español residente en Dubái no podría ser tratado peor que un comprador local únicamente por ser no residente, aunque sí podría estar sujeto a las mismas restricciones generales si compra para uso no habitual.
La Realidad Fiscal
La realidad es más sencilla de lo que parece, pero tiene matices importantes. Hoy no hay una norma europea que impida comprar una segunda vivienda en España desde Dubái, ni un impuesto nuevo por tenerla vacía derivado de esta propuesta. Lo que existe es un borrador legislativo que deberá pasar por el Parlamento Europeo y el Consejo antes de convertirse en norma.
Eso no significa que puedas olvidarte del piso. La Agencia Tributaria mantiene intactas sus obligaciones para no residentes: si tienes un inmueble en España, debes presentar el Modelo 210 del IRNR, salvo supuestos concretos, y hacerlo dentro del plazo correspondiente al ejercicio. Los detalles están en la sede de la Agencia Tributaria.
El matiz bilateral es relevante: la tributación de un inmueble situado en España no depende solo de dónde vivas, sino de la normativa interna y de los convenios aplicables. Conviene confirmar con un asesor cómo se aplica el IRNR en tu caso, porque la residencia fiscal en otro país no anula las obligaciones que genera un activo en territorio español.
El riesgo más caro no es esta propuesta, sino la confusión. Creer que una vivienda vacía no tributa, no presentar el Modelo 210 o no declarar un alquiler puede acabar en recargos, intereses y sanciones. La propuesta europea, como recuerda la propia Comisión, no se aplicaría con carácter retroactivo y debería incluir disposiciones transitorias; pero tus obligaciones actuales con Hacienda no esperan a que Bruselas decida.
De hecho, la Comisión insiste en que las medidas sobre desocupación prolongada deberán basarse en criterios objetivos y dejar fuera los periodos justificados, como ausencias temporales por trabajo o estudios. Ese sí es un matiz tranquilizador para muchos expatriados: una ausencia razonable no debería tratarse igual que un inmueble permanentemente vacío con fines especulativos.
El error no está en seguir la propuesta europea, sino en descuidar el IRNR que ya pagas por el piso que tienes en España.
Qué puedes revisar desde hoy, sin esperar a que Bruselas decida
No se trata de alarmarse, sino de comprobar tu situación. Si eres no residente fiscal en España y mantienes un piso, revisa si estás presentando el Modelo 210 cuando corresponde, si declaras correctamente los alquileres y si tu vivienda está vacía por una causa justificada que convenga documentar.
Si estás pensando en comprar una segunda vivienda en España desde Dubái, sigue sin haber una prohibición general en vigor, pero conviene vigilar si la zona donde buscas podría ser declarada tensionada en los próximos años y si eso encarece o condiciona la operación.
También conviene recordar que estos criterios aún deben negociarse. La propuesta de la Comisión no es una ley aprobada ni una norma directamente aplicable: es el inicio de un procedimiento legislativo europeo que puede tardar y cambiar de contenido.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: el precio de la vivienda subió un 8,8% en el primer semestre y superó los 2.100 euros por metro cuadrado, según los datos que cita la Comisión Europea.
- Plazo o fecha límite: no hay una entrada en vigor de la propuesta; debe pasar por el Parlamento Europeo y el Consejo antes de convertirse en norma.
- Organismo competente: Comisión Europea y, en España, la Agencia Tributaria para el IRNR, junto a comunidades autónomas y ayuntamientos si se aplican restricciones locales.
- Advertencia principal: confundir la propuesta con una norma vigente y descuidar el Modelo 210 del IRNR puede generar recargos, intereses y sanciones.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
