El Modelo 210 de la segunda residencia es la factura que muchos no residentes en Dubái descubren tarde. La justicia de Nueva York acaba de avalar el recargo al lujo inmobiliario y conviene aclarar qué pasa al otro lado: en España no existe ese recargo, pero sí un impuesto anual que se paga aunque la vivienda esté vacía y no genere un solo euro.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: si eres no residente en España y tienes allí una vivienda sin alquilar, tributas cada año por imputación de rentas con el Modelo 210, aunque no recibas ingresos.
- La clave está en: tu residencia fiscal. Quien pasa más de 183 días al año en España deja de ser no residente y entra en otro régimen.
- Ojo con: creer que el Modelo 720 cubre esta obligación. Solo lo presentan los residentes fiscales en España.
Qué ha cambiado en Nueva York y qué sigue igual en España
La División de Apelaciones del Tribunal Supremo del estado de Nueva York ha revocado el fallo que en septiembre había paralizado el conocido como impuesto Pied-a-Terre, el recargo fiscal sobre las segundas residencias de lujo. Los magistrados no han entrado en el fondo: han concluido que los demandantes no acreditaron un daño ‘concreto y particularizado’ y que sus quejas sobre una confusión generalizada no bastaban para litigar.
El gravamen es un recargo anual sobre las viviendas tasadas por encima de 5 millones de dólares, unos 4,4 millones de euros, siempre que no sean la residencia principal. Lo impulsan el alcalde Zohran Mamdani y la gobernadora Kathy Hochul para tapar el agujero presupuestario de la ciudad. Es, en esencia, un impuesto al lujo inmobiliario: mide el valor del activo, no la renta.
En España no hay nada parecido. Lo que hay es un impuesto sobre la renta de los no residentes que grava la titularidad de cualquier inmueble, sea un piso de 90.000 euros en un pueblo de Cuenca o un ático frente al mar en Marbella. Aquí está la diferencia que importa: el propietario paga por tener, no por ingresar.
Qué es el Modelo 210 y quién está obligado a presentarlo
El Modelo 210 es la autoliquidación con la que un no residente declara y paga el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), el tributo que grava las rentas obtenidas en España por quien no tiene allí su residencia fiscal. Se presenta por vía telemática: basta un certificado digital o un representante que lo tenga.
Está obligado quien sea propietario de un inmueble en España, no resida fiscalmente allí y no lo tenga alquilado. En ese caso se aplica la imputación de rentas inmobiliarias, una regla que presume que la vivienda genera una renta aunque esté vacía y calcula el impuesto sobre el valor catastral, no sobre lo que cobres. La residencia fiscal (el país donde la ley considera que debes tributar por toda tu renta mundial, normalmente por pasar más de 183 días al año) decide si estás en este supuesto o en otro completamente distinto.
Pagar por una casa vacía parece un contrasentido; en el sistema español la titularidad de un inmueble genera una renta que Hacienda presume, la uses o no.
Cómo se calcula la imputación de rentas y cuánto sale
La base no es el precio de compra ni el valor de mercado. Se parte del valor catastral que figura en el recibo del IBI y se aplica un porcentaje: el 2% con carácter general, que baja al 1,1% cuando ese valor se revisó después del 1 de enero de 1994, según el artículo 24 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Sobre esa base se aplica el tipo del 24%, el general para no residentes sin residencia en la Unión Europea ni en el Espacio Económico Europeo, según la Agencia Tributaria. Con números redondos: un inmueble con valor catastral de 150.000 euros no revisado genera una base de 3.000 euros y una cuota de 720 euros al año. Una cantidad modesta en muchos casos, sí, pero con una obligación formal que no desaparece.
Aquí está la letra pequeña que casi nadie lee: el no residente extracomunitario no deduce nada. Ni intereses de la hipoteca, ni IBI, ni gastos de comunidad. Y si alquila la vivienda, tributa sobre el importe íntegro del alquiler al 24%, sin restar gastos, con presentación trimestral. Un residente fiscal en España, en cambio, declara el rendimiento neto y deduce. En alquileres altos, la diferencia puede superar varios miles de euros al año.
El convenio con Emiratos no elimina la factura española: reparte el derecho a gravar y deja el inmueble en manos del país donde está la casa.
La Realidad Fiscal
La pregunta se repite cada semana: ‘si vivo en Dubái, esto no está exento’. La respuesta corta es no, y la larga tiene matices. El convenio de doble imposición (el acuerdo entre dos países para que una misma renta no tribute dos veces) entre España y Emiratos Árabes Unidos, firmado en 2006 y publicado en el BOE en 2007, atribuye al Estado donde está situado el inmueble la potestad de gravar las rentas inmobiliarias. Ese inmueble está en España. Por tanto, tributa en España.
Ojo con un detalle que se malinterpreta a menudo: en Emiratos no existe un impuesto sobre la renta personal que genere una doble imposición que corregir. Eso significa que no vas a recuperar nada, porque nadie te está cobrando dos veces. La doble imposición no aparece por arte de magia; lo que aparece es una obligación anual de declarar en España que sigue viva años después de la mudanza.
A eso se suma el ángulo de cada país de origen. Si eres español, lo determinante es haber causado baja como residente fiscal y poder demostrarlo. Si vienes de México, Colombia, Argentina o Venezuela, el convenio con Emiratos puede variar en detalles, aunque para un inmueble situado en España el resultado práctico suele ser parecido: la potestad de gravamen corresponde a España.
El error caro es no presentar. La Agencia Tributaria cruza los datos catastrales con el padrón y con las declaraciones de los años en que se residió en España, y un inmueble sin declarar acaba apareciendo. La presentación fuera de plazo sin requerimiento previo lleva recargos del 1%, 2%, 5%, 10% y 20% según cuánto se tarde, más intereses de demora, de acuerdo con la Ley General Tributaria. Con cuotas de 500 o 700 euros al año, tres ejercicios acumulados cuestan más que el impuesto.
Hay dos frentes que se olvidan. El primero es el patrimonio: un no residente puede quedar sujeto al impuesto sobre el patrimonio por el inmueble, con un mínimo exento estatal de 700.000 euros que cada comunidad autónoma modula, así que la cifra conviene confirmarla en la sede de la Agencia Tributaria. El segundo es la venta: el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa como pago a cuenta del impuesto del vendedor.
Como casi todo en fiscalidad, esto depende de tu situación concreta — y por eso lo sensato es confirmarlo con un asesor antes de dar por buena cualquier cifra. El próximo hito no es abstracto: la imputación de rentas de 2025 se declara hasta el 31 de diciembre de 2026.
Qué conviene revisar antes de cerrar el año
Antes de dar el ejercicio por cerrado hay tres comprobaciones que ordenan el resto. La primera: si la baja como residente fiscal está bien documentada, porque de ella depende todo lo demás; el proceso administrativo de la residencia y de la baja consular lo detalla la guía de visados de este medio. La segunda: si la vivienda está alquilada o a tu disposición, porque la factura cambia por completo. La tercera: el valor catastral del recibo del IBI, que es la base de todo el cálculo. Ninguna se resuelve con lo que cuente un vecino: se resuelve con documentos propios y, si hay dudas, con un asesor que mire el caso concreto.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: la base de la imputación es el 2% del valor catastral (1,1% si se revisó después de 1994) y el tipo general aplicable es el 24%, según el artículo 24 de la Ley del IRNR y la Agencia Tributaria.
- Plazo o fecha límite: la imputación de rentas de cada ejercicio se declara hasta el 31 de diciembre del año siguiente; la de 2025 vence el 31 de diciembre de 2026.
- Organismo competente: Agencia Tributaria (AEAT), a través del Modelo 210; la autoridad fiscal emiratí no interviene en este tributo español.
- Advertencia principal: el error más común es dar por hecho que la residencia fiscal en Dubái exime de declarar el inmueble; lo habitual son recargos por presentación tardía e intereses que superan el impuesto original.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
