Las compraventas de vivienda cayeron un 5,1% interanual en julio, hasta 61.417 operaciones, según el INE. Si vives en Dubái y tienes una casa en España, la duda es la misma que la de cualquier no residente: ¿qué impuestos toca pagar si vendes con el mercado enfriándose? Vamos a aclararlo con la norma delante.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: el no residente tributa en España por la ganancia de la venta, con matices que dependen de su situación concreta.
- La clave está en: tu residencia fiscal real y en los valores de adquisición y transmisión que puedas documentar.
- Ojo con: la plusvalía municipal y el Modelo 210, dos plazos que no se detienen porque vivas fuera.
Qué dicen los datos del INE y qué no dicen de tus impuestos
El INE publicó los datos el 25 de septiembre: 61.417 compraventas en julio, la cifra más alta desde octubre, pero un 5,1% por debajo de julio de 2025. En tasa intermensual, las operaciones subieron un 3,6% respecto a junio. El mercado no se ha parado; se ha enfriado.
Por tipo de vivienda, la obra nueva cayó un 1,4% (13.289 operaciones) y la usada un 6,1% (48.128): ahí está el frenazo real. Andalucía, Cataluña y Madrid concentraron el mayor volumen, mientras Asturias (-15,2%) y Baleares (-14,3%) sufrieron los descensos más severos.
Ese enfriamiento tiene una lectura fiscal que conviene separar del ruido: las reglas del IRNR no cambian porque el mercado baje. Lo que cambia es el precio al que cierras la operación y, con él, la ganancia que declaras. Y la ganancia es la base de tu factura.
El IRNR al vender: el 19% sobre la ganancia y la retención del 3%
Un no residente (quien no pasa más de 183 días al año en territorio español ni tiene ahí el centro de sus intereses económicos) que vende un inmueble tributa en España por la ganancia obtenida. El impuesto es el IRNR, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, con un tipo del 19% para las ganancias patrimoniales, según la sede de la Agencia Tributaria.
La mecánica tiene una particularidad que sorprende a casi todo el mundo: el comprador está obligado a retener e ingresar un 3% del precio de la escritura a cuenta del vendedor. No es un impuesto extra. Es un anticipo.
La retención del 3% no cierra nada: el vendedor todavía tiene que declarar la operación por su cuenta y dentro de plazo.
Después llega el trámite que muchas veces se queda a medias. El vendedor presenta el Modelo 210, la autoliquidación del IRNR, y regulariza diferencias. El plazo general es de cuatro meses desde la transmisión, y si la retención superó la cuota final se puede pedir la devolución. El error caro es dar el asunto por cerrado con el 3% ya ingresado.
La plusvalía municipal, el impuesto que casi nadie calcula a tiempo
Vender no solo dispara el IRNR. El ayuntamiento donde está el inmueble cobra la plusvalía municipal, el tributo que grava la revalorización del suelo urbano. Desde el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre la estimación objetiva, con coeficientes sobre el valor catastral, o la ganancia real. Si no hay incremento, la operación no está sujeta.
El plazo habitual para liquidarla es de 30 días hábiles desde la venta, según la ordenanza de cada ayuntamiento, y afecta igual a residentes y no residentes. Los coeficientes los fija cada consistorio, así que el importe cambia de una ciudad a otra. Cuando el incremento es pequeño, el método de la ganancia real resulta determinante.
A eso se suma una obligación que casi nadie tiene en el radar: los no residentes que no residen en otro Estado de la Unión Europea deben designar un representante fiscal en España, según la Ley General Tributaria. No es un trámite decorativo. Es donde llegan las notificaciones.
La Realidad Fiscal
Aquí está la pieza que ordena todo lo demás: la residencia fiscal, el país donde Hacienda considera que debes tributar por tu renta mundial. No es lo mismo mudarse a Dubái que dejar de ser residente fiscal en España. La ley considera residente a quien pasa más de 183 días del año natural en territorio español.
La segunda pieza es el convenio de doble imposición España-UAE, el acuerdo para que una misma renta no tribute dos veces. En inmuebles, el texto permite que grave el país donde está la propiedad: España. Emiratos no aplica un impuesto general sobre la renta de las personas físicas, así que no hay una segunda factura que reclamar. Eso sí, para invocar el convenio necesitarás el certificado de residencia fiscal de el Ministerio de Finanzas de Emiratos.
El riesgo no es pagar de más: es creer que vives fuera y descubrir, con la liquidación delante, que Hacienda te sigue considerando residente.
Ahí está el punto que más dinero cuesta. Tener el domicilio familiar en España, hijos escolarizados allí o las cuentas principales en un banco español puede pesar más que la mudanza. Si te consideran residente, la venta tributa en el IRPF por tu renta mundial y el debate cambia por completo.
Hay una tercera vía que afecta a los lectores latinoamericanos. No todos los países de la región tienen convenio vigente con UAE, ni con las mismas condiciones. Cuando no existe, el país de origen puede gravar la operación según su propia norma y sin red de seguridad. Conviene comprobar la lista oficial antes de dar por hecho cualquier alivio.
A eso se suma el término que más malentendidos crea: el Modelo 720, la declaración con la que los residentes fiscales en España comunican bienes en el extranjero por encima de 50.000 euros por categoría. Como no residente no te corresponde. Ahora bien, si la venta ocurre en un año en el que todavía eras residente, esa obligación pudo activarse y su plazo se cierra el 31 de marzo. Es un supuesto que conviene revisar con un asesor.
Comprar casa en España desde Dubái: lo que sigue aunque no alquiles
La caída del 5,1% también interesa a quien está al otro lado de la operación. Comprar desde Dubái no elimina tus obligaciones con Hacienda. Al adquirir pagas el ITP si la vivienda es usada, o el IVA y el AJD si es nueva. A partir de ahí el inmueble genera una carga recurrente: si no lo alquilas, se imputa una renta y hay que liquidarla con el Modelo 210.
La foto completa queda así. Vender desde Dubái implica IRNR sobre la ganancia, retención del 3%, plusvalía municipal y, cuando corresponda, obligaciones informativas. Comprar implica ITP o IVA y AJD, más una declaración anual por renta imputada si el inmueble no se alquila. Ningún paso es insalvable. El problema aparece cuando se gestionan por intuición.
Antes de firmar conviene ordenar cuatro cosas: confirmar tu residencia fiscal real, reunir escrituras y facturas de gastos, calcular la ganancia con el método aplicable y verificar el plazo de cada modelo. El proceso administrativo de la residencia y los visados se detalla en la guía de trámites de noticias.ae, y el coste de vida, en la de día a día. Aquí nos quedamos en la parte fiscal.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: la ganancia del no residente tributa en el IRNR al 19% y el comprador retiene un 3% del precio; el Modelo 720 se activa por encima de 50.000 euros por categoría (Agencia Tributaria).
- Plazo o fecha límite: cuatro meses desde la transmisión para el Modelo 210, 30 días hábiles para la plusvalía municipal y hasta el 31 de marzo para el Modelo 720 cuando ese ejercicio te corresponde.
- Organismo competente: Agencia Tributaria (IRNR y modelos informativos), el ayuntamiento del municipio del inmueble (plusvalía municipal) y el Ministerio de Finanzas de Emiratos (certificado de residencia fiscal).
- Advertencia principal: dar la venta por cerrada con la retención del comprador y no presentar el Modelo 210, o creerse no residente sin haber causado baja correctamente; la consecuencia es una liquidación con recargos o tributar en el IRPF por renta mundial.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
