Dubái acaba de quitarle a la Golden Visa uno de sus mayores obstáculos: ya no hace falta tener el dinero completo en el banco para conseguir la residencia de 10 años. Desde febrero de 2026, una circular federal permite comprar propiedades con hipoteca y seguir optando a este visado, algo impensable hasta ahora para miles de inversores con capital limitado pero acceso a crédito.
El cambio afecta directamente a zonas como Palm Jumeirah, donde el ticket de entrada ronda los 2 millones de dirhams (unos 500.000 euros). Hasta ahora, comprar sin liquidez total dejaba fuera del programa a mucha gente con solvencia real pero sin el efectivo disponible de golpe.
Qué cambia exactamente en Dubái
Antes de este ajuste, quien quería la residencia de 10 años por inversión inmobiliaria en Dubái debía desembolsar el 50% del valor de la propiedad como entrada mínima si recurría a una hipoteca. Ahora esa exigencia de capital propio ha desaparecido como requisito para la visa, y solo se mantiene el criterio de valoración mínima del inmueble, fijado en 2 millones de dirhams.
En la práctica, esto abre la puerta a comprar con financiación bancaria mucho más agresiva —hasta el 80% en algunos casos, según los bancos locales— sin perder el derecho a solicitar el permiso de residencia. Para un comprador español, la diferencia es enorme: ya no necesita reunir 250.000 euros de golpe para empezar a mover el expediente.
Palm Jumeirah, en el centro de la jugada
Dubái vive un momento dulce en el ladrillo de lujo, y la Golden Visa es la pieza que conecta inversión con residencia. Palm Jumeirah, la icónica isla artificial en forma de palmera, concentra buena parte de las operaciones de alto standing del emirato, con subidas de precio de doble dígito en el último año.
El mercado inmobiliario emiratí sigue batiendo récords: el primer semestre de 2026 cerró con 86.005 operaciones por un valor cercano a los 71.500 millones de euros, y las ventas de más de 10 millones de dirhams —el segmento donde manda Palm Jumeirah— sumaron 43.700 millones solo en el primer trimestre. La flexibilización de la hipoteca llega justo cuando la demanda internacional está en máximos.
Cómo funciona ahora el proceso
El circuito para conseguir la residencia sigue teniendo pasos claros, aunque ahora con más margen financiero. Primero hay que identificar una propiedad en zona freehold —las áreas donde los extranjeros pueden tener la propiedad plena— con un avalúo certificado de al menos 2 millones de dirhams por un tasador registrado ante la autoridad inmobiliaria.
Después llega la firma con la desarrolladora, el registro en el Dubai Land Department y la solicitud de la hipoteca en un banco licenciado, presentando la documentación de ingresos habitual. El proceso completo suele resolverse en pocas semanas, aunque abogados especializados advierten que las solicitudes hipotecadas siguen generando algún rechazo por detalles administrativos que pocos asesores explican con claridad.
Lo que hay que vigilar antes de lanzarse
Comprar con hipoteca para optar a la residencia no es automático ni exento de matices. Conviene distinguir bien entre los distintos visados: la Golden Visa de 10 años exige el umbral de 2 millones de dirhams, mientras que el visado de inversión de 2 años (conocido como Taskeen) tiene sus propias reglas, y en abril de 2026 el DLD eliminó también su valor mínimo de 750.000 dirhams para propietarios únicos.
Antes de firmar nada, un inversor español debería tener claros estos puntos:
- El avalúo oficial del inmueble debe superar los 2 millones de AED, certificado por un tasador registrado ante el DLD.
- La hipoteca debe formalizarse en un banco licenciado por el Banco Central de los EAU, con documentación de ingresos verificable.
- Comprar sobre plano es posible, pero cada desarrolladora exige un certificado de inversión real con cuenta escrow activa.
- La fiscalidad española sigue aplicando: como residente fiscal en España, hay que declarar el bien mediante el Modelo 720 si supera los 50.000 euros.
Hacia dónde va el mercado de Dubái
La tendencia apunta a que Dubái seguirá suavizando barreras de entrada mientras la competencia por el capital extranjero se intensifica entre emiratos y otros destinos como Portugal o Grecia. Con más de 100.000 unidades en construcción previstas para lo que resta de 2026 y 2027, la oferta programada debería mantener cierta contención de precios pese al ritmo de ventas.
Para quien valore diversificar patrimonio con horizonte largo, el consejo de los asesores del sector es simple: comparar bien el coste real de la hipoteca —con tipos desde el 4,2% anual para expatriados— frente al ahorro de no inmovilizar todo el capital de golpe, y no dar ningún paso sin verificar cada requisito directamente con el Dubai Land Department o un asesor legal acreditado en el emirato.
