Dubái acaba de quitarle a miles de europeos el mayor obstáculo para instalarse allí con papeles en regla. Desde el 20 de febrero de 2026, una circular federal elimina el requisito que exigía pagar al menos el 50% de una vivienda al contado para optar a la Golden Visa, el permiso de residencia de diez años que ha convertido a este emirato en un imán para el capital europeo.
Hasta ahora, comprar con hipoteca era casi sinónimo de quedarte fuera del programa. La nueva norma cambia el criterio de fondo: ya no importa cuánto hayas desembolsado de tu bolsillo, sino que la tasación oficial del inmueble supere los 2 millones de dirhams, unos 500.000 euros.
Qué cambia exactamente en Dubái para los compradores con hipoteca
El requisito anterior era simple pero durísimo: aunque el umbral oficial de la Golden Visa siempre fue de 2 millones de dirhams en propiedad, en la práctica el solicitante tenía que demostrar que había puesto al menos la mitad de esa cifra de su propio bolsillo. Quien financiaba el resto con un banco quedaba automáticamente descartado, por mucho que la propiedad valiera lo suficiente sobre el papel.
Con la circular de febrero, el criterio cambia de raíz. Ahora basta con que el Dubai Land Department certifique una tasación igual o superior a los 2 millones de dirhams, sin que el saldo pendiente de la hipoteca influya en la decisión. Es la diferencia entre pedir «cuánto has pagado» y preguntar «qué has comprado».
Por qué esta reforma apunta directamente a los inversores europeos
Álvaro Casero, director de la oficina de Dubai de Sarabia Tax & Legal, lo resume con claridad: la exigencia del 50% al contado era, en sus palabras, el principal obstáculo para los inversores españoles y europeos que querían combinar la compra de una propiedad con la residencia en Emiratos Árabes Unidos. El cambio llega en un momento en que Dubái bate récords de transacciones inmobiliarias y compite con fuerza por atraer capital que huye de la presión fiscal en el continente.
No es casualidad que el ajuste coincida con cifras históricas del mercado. El sector inmobiliario emiratí venía de un año con más de 270.000 operaciones cerradas, y flexibilizar el acceso a la residencia funciona como un incentivo directo para que ese ritmo no se frene.
Cómo funciona ahora el proceso de solicitud paso a paso
El trámite en sí no ha cambiado tanto como el criterio de elegibilidad. Sigue existiendo un umbral fijo de 2 millones de dirhams certificados por el Dubai Land Department, y el comprador necesita ahora un documento clave que antes no era tan decisivo: la conformidad del banco (NOC) que confirme que la hipoteca está al corriente de pago y que la entidad no se opone a la solicitud de la Golden Visa.
Ese matiz importa más de lo que parece. Algunos inversores han visto rechazada su solicitud simplemente porque el certificado bancario tenía unas semanas de antigüedad o porque la tasación oficial, al recalcularse, quedaba unos miles de dirhams por debajo del umbral exigido. La letra pequeña sigue ahí, solo que ha cambiado de sitio.
Quiénes se benefician y qué peligros conviene vigilar
La reforma abre la puerta a un perfil de comprador que antes quedaba automáticamente excluido: profesionales con ingresos altos pero liquidez comprometida en otros activos, que ahora pueden apalancarse con un banco local y seguir cumpliendo los requisitos. También favorece a quienes compran propiedades sobre plano, siempre que el proyecto esté certificado por el Dubai Land Department.
Conviene, eso sí, no dar nada por sentado antes de firmar. La tasación final del Dubai Land Department es la que manda, no el precio que figura en el contrato de compraventa, y esa diferencia ha dejado a más de un inversor con la solicitud congelada en el peor momento posible.
Antes de lanzarte a firmar conviene tener claros estos cuatro puntos:
- El umbral de 2 millones de dirhams no ha bajado: lo que cambia es cómo puedes financiarlo, no cuánto vale la propiedad.
- Necesitas un certificado bancario (NOC) actualizado, no uno de hace varias semanas.
- La tasación oficial del DLD prevalece sobre el precio pactado con el vendedor o promotor.
- El visado sigue sin exigir residencia física mínima en el país para mantenerse activo.
Qué esperar de aquí en adelante si estás pensando en dar el paso
La tendencia apunta a que Dubái seguirá ajustando la letra pequeña de su Golden Visa mientras compite con programas similares en Arabia Saudí y Omán, que también han flexibilizado sus requisitos de inversión en los últimos dos años. La flexibilización no es un gesto aislado, sino parte de una estrategia más amplia para blindar su atractivo frente a otros destinos del Golfo.
Si estás valorando este camino, el consejo más práctico es el mismo que repiten los asesores especializados: pide la tasación oficial del DLD antes de comprometerte con nada, no confíes solo en el precio de venta, y ten el certificado bancario listo y actualizado justo antes de presentar la solicitud. Con esas piezas en orden, el proceso puede resolverse en cuestión de semanas.
