Dubai Hills Estate prometía ser un barrio residencial más en el mapa infinito de Dubai. Tres años después, los inversores que apostaron en 2022 han visto sus propiedades revalorizarse un 68% en villas y 45% en apartamentos. El problema: cada mes que pasa sin comprar, el precio sube otro 4% y las unidades se evaporan.
La razón del estallido llegó en enero de 2026, cuando la RTA confirmó la extensión de la Red Line del metro hasta Al Maktoum International Airport, con parada directa en Dubai Hills Estate. Los precios de apartamentos de dos habitaciones arrancan en 1.240.000 AED (340.000€) y suben cada trimestre. Dubai ya no espera a nadie.
Qué es Dubai Hills Estate y por qué todo el mundo habla de él
Dubai Hills Estate es un desarrollo de 2.700 acres (11 millones de m²) construido por Emaar Properties en el corazón geográfico de Dubai. Está a 15 minutos del Burj Khalifa, pegado a Al Khail Road, con acceso directo al Dubai Hills Mall y rodeado de infraestructura que ya funciona.
El gancho real es el Dubai Hills Golf Club, premiado como mejor campo del Medio Oriente en 2019 y diseñado por Gary Johnston. Las viviendas tienen vistas al campo: los residentes acceden a 18 hoyos, parque central de 180.000 m² y senderos que conectan todo el distrito.
El precio de entrada hoy: 340.000€ para un apartamento de dos habitaciones en fase off-plan con entrega 2028, según datos de febrero 2026. Las villas arrancan en 871.000€ y llegan a superar los 8 millones en zonas premium.
Por qué explota ahora: metro, hospital y 11.800 unidades en construcción
El 10 de enero de 2026, la Roads and Transport Authority (RTA) de Dubai reactivó el plan de extensión de la Red Line del metro, que conectará Rashidiya con Al Maktoum International Airport. La parada en Dubai Hills Estate estaba confirmada desde 2022, pero el arranque oficial de obras en 2026 disparó la demanda.
Datos duros del cambio:
- Enero 2026: RTA confirma licitación para extensión Red Line con parada Dubai Hills
- Precio medio febrero 2026: 2.438.973 AED (669.000€) por apartamento, subida del 4% desde diciembre 2025
- Revalorización villas 2022-2025: 68% en mercado secundario, 59% en off-plan
- Pipeline constructivo: 11.800 unidades en desarrollo, entrega escalonada hasta 2029
| Tipo propiedad | Precio promedio 2022 | Precio promedio Q1 2025 | Revalorización |
|---|---|---|---|
| Apartamento off-plan | 1.753 AED/pie² | 2.419 AED/pie² | +38% |
| Villa secundaria | 1.628 AED/pie² | 2.738 AED/pie² | +68% |
| Apartamento secundario | 1.506 AED/pie² | 2.183 AED/pie² | +45% |
Frente a este escenario, el King’s College Hospital Dubai abrió en 2023 dentro del distrito, con 500 camas y especialización en oncología y cardiología. Es infraestructura médica británica certificada que suma valor tangible.
Cómo afecta a quienes compran ahora vs quienes esperan
Los compradores de 2022 pagaron 1.120 AED por pie cuadrado en apartamentos off-plan. Hoy, ese mismo metro cuadrado cuesta 2.419 AED, un 116% más en tres años. Si compras en febrero 2026 un apartamento de 69 m² a 340.000€, estarás pagando el precio «barato» comparado con 2027 cuando el metro esté operativo.
El problema golpea a quienes esperan «a que baje». Dubai Hills Estate tiene demanda de rentabilidad del 5-7% anual confirmada en alquileres, con tasas de ocupación superiores al 92%. Cada trimestre que esperas, el precio sube entre 3-4% y la oferta se contrae.
Un apartamento comprado en 2023 a 450.000€ hoy vale 580.000€ en mercado secundario, generando 130.000€ de plusvalía en menos de tres años. Los que compraron villas en 2022 vieron revalorizaciones del 68%, convirtiendo inversiones de 1 millón en activos de 1,68 millones.
Qué implica invertir en el nuevo centro residencial de Dubai
Dubai Hills Estate representa un cambio estructural en cómo Dubai piensa su urbanismo. Hasta 2020, el desarrollo se concentraba en la costa (Marina, JBR, Palm Jumeirah). Desde 2022, el 60% de nuevos proyectos Emaar están en zonas interiores con infraestructura verde y conectividad terrestre.
Emaar invirtió 2.700 millones de dólares en desarrollar Dubai Hills Estate como «comunidad autosuficiente». No necesitas salir del distrito para trabajar (Dubai Hills Business Park), comprar (Dubai Hills Mall con 750 tiendas), educar hijos (colegios británicos GEMS) o hacer deporte (golf, tenis, piscinas olímpicas).
Las transacciones en Dubai Hills Estate crecieron 22% en volumen, mientras el precio medio por metro cuadrado subió 15%. Esto indica demanda real: hay compradores finales mudándose, no solo inversores.
Disipando dudas que todos tenemos
P: ¿Es legal comprar sin ser residente de Emirates?
R: Sí, Dubai permite propiedad 100% extranjera en zonas freehold como Dubai Hills Estate.
P: ¿Qué impuestos se pagan al comprar?
R: 4% de registro (DLD fee) más 5.000 AED de tasas administrativas, cero impuesto anual sobre propiedad.
P: ¿Puedo obtener residencia comprando aquí?
R: Sí, propiedades desde 750.000 AED (205.000€) califican para visa de residencia renovable cada 2 años.
P: ¿Cuánto cuesta mantener un apartamento?
R: Service charges promedian 12-18 AED por pie cuadrado al año (800-1.200€/año para 69 m²).
Qué pasará cuando el metro arranque en 2027
La RTA proyecta apertura de la extensión Red Line para finales de 2027, con la estación Dubai Hills Estate operativa desde día uno. Los próximos 18 meses marcarán el último período de compra «pre-metro», donde los precios aún no reflejan el impacto total de conectividad.
Emaar anunció en diciembre 2025 el lanzamiento de Golf Grove, 205 apartamentos desde 197.000 dólares con entrega 2028, apostando a que la demanda seguirá creciendo post-metro. Las villas de Majestic Vistas (8 millones de euros) se vendieron en 72 horas en noviembre 2025.
El mercado de alquiler se tensa: las rentas subieron 18% en 2024 y continúan escalando, con apartamentos de dos habitaciones alquilándose en 95.000 AED anuales (26.000€/año). Esto convierte Dubai Hills Estate en uno de los pocos distritos donde comprar sale más rentable que alquilar a partir del quinto año.
