El mercado inmobiliario de Dubái cerró 2024 con un récord histórico: 761 billones de dirhams en transacciones totales, según datos oficiales del Dubai Land Department publicados en enero de 2026. La cifra consolida al emirato como el destino de inversión inmobiliaria más dinámico de Oriente Medio y supera en 12% el volumen del año anterior.
Pero el dato que revoluciona el sector llega con la actualización normativa de la Golden Visa emiratí. Desde finales de 2024, las propiedades off-plan califican oficialmente para obtener residencia de larga duración si el inversor cumple dos condiciones: inversión mínima certificada de 2 millones AED o pago del 50% del valor total al desarrollador si la propiedad está hipotecada.
Propiedades sobre plano abren acceso directo a residencia de 10 años
Hasta hace poco, solo las propiedades terminadas y con título de propiedad registrado daban acceso a la Golden Visa. El cambio normativo elimina esa barrera para inversores que compran sobre plano en desarrollos certificados por el Dubai Land Department. La condición es clara: demostrar inversión real de 2 millones de dirhams mediante contrato de compraventa registrado.
Si la propiedad tiene financiación hipotecaria, el comprador debe acreditar que ha abonado al menos el 50% del valor total al banco o desarrollador. Este requisito busca evitar aplicaciones especulativas sin compromiso financiero real. El DLD verifica los pagos antes de emitir el certificado que habilita la solicitud de visado.
Los megaproyectos como Dubai Creek Harbour, Mohammed Bin Rashid City o las nuevas fases de Emaar en Downtown concentran la mayor demanda de inversores extranjeros que buscan combinar revalorización inmobiliaria con estatus de residente. La entrega de estas propiedades se extiende entre 2026 y 2029, pero el visado se tramita desde la firma del contrato inicial si cumples el umbral mínimo.
Por qué Dubái acelera esta apertura en pleno boom inmobiliario
Frente a este escenario de crecimiento récord, el gobierno emiratí busca consolidar flujos de capital extranjero a largo plazo. Las transacciones inmobiliarias superaron las 161,000 operaciones en 2024, con participación de compradores de más de 190 nacionalidades. El segmento off-plan representó el 42% del volumen total transado.
La estrategia oficial persigue tres objetivos simultáneos que explican el cambio normativo:
- Fijar capital extranjero durante periodos largos evitando rotación especulativa de corto plazo que genera volatilidad en precios
- Impulsar desarrollos de gran escala que requieren preventa robusta antes de iniciar construcción en zonas de expansión urbana
- Competir directamente con residencias por inversión de Portugal, Grecia o Malta que atrajeron miles de millones en la última década
La medida coincide con el anuncio de proyectos inmobiliarios por valor de 320 billones de dirhams para el periodo 2025-2028, concentrados en zonas como Dubai South, Jebel Ali Village o las islas artificiales ampliadas. Estos desarrollos necesitan preventa garantizada para arrancar obras, y la Golden Visa funciona como incentivo directo para cerrar ventas anticipadas.
Cómo afecta esto al inversor extranjero que busca residencia
Más allá del boom de cifras, la apertura transforma radicalmente la ecuación de acceso para profesionales y familias que buscan establecerse en Emiratos. Antes necesitabas esperar entre 2 y 4 años a que tu propiedad se terminara y registrara para solicitar el visado. Ahora el trámite arranca desde el momento en que firmas la compra certificada.
Esta aceleración beneficia especialmente a emprendedores digitales, consultores internacionales y familias de altos ingresos que buscan residencia fiscal favorable sin esperar entregas de inmuebles. Pagas el 50% inicial de una villa de 4 millones AED en Arabian Ranches 3, arrancas el proceso de Golden Visa y te mudas con permiso de residencia antes de que terminen las obras.
El impacto se nota en la demanda: proyectos off-plan con entregas en 2027-2028 están vendiendo el 60% de unidades en fase de lanzamiento, cuando históricamente esa cifra rondaba el 30%. Los desarrolladores ajustan planes de pago para facilitar alcanzar el umbral del 50% en los primeros 18 meses del proyecto.
Qué implica cumplir los requisitos técnicos ante el DLD
El problema surge cuando inversores asumen que cualquier contrato off-plan automáticamente los califica. El Dubai Land Department exige certificación oficial del desarrollador, registro del contrato en su sistema MOL y comprobante bancario de transferencias que sumen los 2 millones AED o el 50% declarado. Sin estos tres documentos verificados, la solicitud se rechaza.
Los casos de rechazo más frecuentes involucran contratos firmados con desarrolladores no licenciados por RERA, pagos fraccionados que no alcanzan el umbral mínimo al momento de aplicar, o propiedades en zonas de free zone que tienen tratamiento legal distinto. El mercado secundario off-plan también genera confusión: si compras una unidad de reventa sobre plano, el monto que cuenta es el que pagas al vendedor original, no el precio inicial del desarrollador.
La letra pequeña establece que la propiedad debe mantenerse en tu nombre durante al menos 3 años para conservar la Golden Visa. Si vendes antes, el visado se cancela automáticamente salvo que reinviertas en otra propiedad que cumpla los mismos requisitos dentro de los 6 meses siguientes a la venta.
Qué pasará con los precios y la demanda en los próximos dos años
Esta apertura presiona al alza los precios de propiedades off-plan en el rango de 2 a 3 millones AED, que ahora concentran doble interés: inversión inmobiliaria más activo migratorio. Los analistas proyectan incrementos del 8% al 12% anual en este segmento hasta 2027, por encima de la media del mercado general que crece al 6%.
Los desarrolladores ajustan estrategias comerciales lanzando más unidades en ese umbral específico: villas de 2.2 millones, apartamentos premium de 2.5 millones y townhouses de 2.8 millones dominan los nuevos lanzamientos. La competencia entre proyectos se traslada a quién ofrece mejores facilidades de pago para alcanzar el 50% requerido sin comprometer liquidez del comprador.
La gran incógnita es si Dubái mantendrá esta apertura cuando la oferta de propiedades listas supere demanda en 2028-2029. Gobiernos de Portugal y España endurecieron visados dorados tras saturación de mercado. Por ahora, el emirato acelera mientras la ventana de oportunidad sigue abierta y el capital extranjero fluye sin restricciones hacia sus megaproyectos urbanos.
