El decreto de vivienda que congela las rentas también te afecta si eres no residente y alquilas un piso en España. Tu obligación con Hacienda no desaparece por vivir en Dubái: cambia cuánto puedes ingresar y hasta cuándo te ata el contrato. Vamos a aclarar esto de una vez.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: si tu renta está por encima de la media del índice oficial, no podrás subirla ni con el IPC; si está por debajo, el tope es del 2% hasta finales de 2027.
- La clave está en: que la congelación limita tu ingreso, pero no altera tu condición de contribuyente en España por ese inmueble.
- Ojo con: dar por hecho que, como ingresas menos, ya no toca presentar la declaración de no residente.
Qué cambia exactamente y desde cuándo
El Gobierno aprobó el 29 de septiembre de 2026 dos decretos de vivienda cuyo texto definitivo se publica este miércoles 30. La novedad que más toca a un propietario es la congelación: los alquileres que estén por encima de la media que marca el Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda —el IRAV, el indicador oficial que fija la subida máxima anual de las rentas— no podrán subir ni siquiera con el IPC. Los que estén por debajo solo podrán actualizarse un 2% hasta finales de 2027.
Los números dimensionan el efecto. El IRAV vigente está en el 2,47% y la inflación se ha disparado hasta el 4,9%, según el texto que recoge elDiario.es. Si tu renta supera el índice, tu ingreso se queda quieto mientras el coste de la vida sube casi cinco puntos. La medida no se limita a las zonas tensionadas y alcanza a las 2,5 millones de viviendas en alquiler que hay en España.
A eso se suma la prórroga forzada: todos los contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 se prorrogarán, con un alcance que todavía depende de la letra pequeña. El paquete incluye además el escudo frente a desahucios de familias vulnerables hasta 2030 y más presión fiscal sobre los pisos turísticos y la vivienda vacía.
A quién afecta: el casero que vive en Dubái y alquila en Madrid
Aquí está la clave para el lector hispanohablante en Emiratos. Vivir en Dubái, Abu Dabi o Sharjah no te convierte automáticamente en no residente fiscal español, y aunque lo seas, España conserva el derecho a gravar los rendimientos de un inmueble situado en su territorio. Ese derecho no lo discute el convenio de doble imposición España-UAE: los inmuebles se gravan donde están, no donde vive su dueño.
Mudarte de país no borra el alquiler que dejaste atrás: el inmueble sigue anclado a la jurisdicción donde está, no a tu nueva dirección.
La consecuencia práctica es que el decreto te limita por arriba el ingreso, pero no te libera de nada. El propietario no residente tributa en España por ese alquiler con independencia de dónde tenga su residencia fiscal.
Ese concepto merece una definición clara: es el criterio que determina en qué país se tributa por la renta mundial y que, en España, se fija con carácter general en más de 183 días al año en territorio español, según la Agencia Tributaria. Lo que cambia entre jurisdicciones es el mecanismo para que una misma renta no pague dos veces, y ahí el convenio y tu certificado de residencia fiscal emiratí son las piezas que hacen el trabajo.
Y si vienes de México, Colombia, Argentina o Venezuela, no des por hecho que el mapa de convenios funciona igual: la red de tratados de Emiratos Árabes Unidos con países hispanohablantes es desigual, y la forma de evitar la doble imposición puede cambiar según el caso. Nos centramos aquí en España-UAE, que es el que aplica a un inmueble situado en España.
La Realidad Fiscal
Bajemos al detalle. Quien alquila un inmueble en España sin residir allí tributa en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (el IRNR, el impuesto que grava las rentas obtenidas en España por quien no tiene aquí su residencia fiscal). Con carácter general, el tipo sobre el rendimiento del alquiler es del 24% para quien reside fuera de la Unión Europea —el caso de Emiratos Árabes Unidos—, frente al 19% que se reserva a los residentes en otro Estado miembro, según la normativa que publica la Agencia Tributaria.
Entra en juego el ingreso a cuenta: la retención que el inquilino o la gestora descuenta de la renta antes de pagártela, que en el alquiler de inmuebles urbanos a no residentes se practica con carácter general al 19%. Que exista esa retención no te exonera de nada. El propietario presenta su propia declaración, el Modelo 210, con carácter trimestral, y conviene confirmar modelos, porcentajes y plazos vigentes en la sede de la Agencia Tributaria.
Y este es el punto que más confusión genera: los gastos deducibles de un propietario extracomunitario son más restrictivos que los de un residente. Intereses de hipoteca, reparaciones o gastos de comunidad no siempre restan igual en la base, y las reglas se han ido ajustando con la jurisprudencia europea. No es un detalle menor cuando tu ingreso se acaba de congelar.
El riesgo real no es pagar de más por el alquiler congelado, sino dejar de declarar un ingreso que sigue existiendo ante Hacienda.
La advertencia honesta es esta: ningún decreto cambia tu condición de contribuyente. Si dejas de presentar el Modelo 210 porque ‘ya casi no cobro’, el resultado no es un ahorro, sino un requerimiento con recargo, intereses de demora y, en los casos más serios, sanción. Todo esto depende de tu situación concreta —días de estancia, tipo de inmueble, si declaras tú o lo hace una gestora—, y por eso el paso sensato es revisarlo con un asesor fiscal especializado en expatriados antes de cambiar nada.
Un hito para el calendario: la prórroga forzada alcanza a todos los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, así que la fecha en la que contabas con recuperar tu vivienda puede desplazarse. El texto definitivo se publica en el Boletín Oficial del Estado, y ahí es donde conviene leer la letra pequeña.
Qué conviene revisar antes de que acabe el año
Antes de cambiar nada, pon sobre la mesa cuatro cosas: en qué tramo queda tu renta respecto al IRAV, en qué fecha vence tu contrato, si tienes al día tu certificado de residencia fiscal emiratí y cómo estás presentando el Modelo 210. Los plazos y modelos se consultan en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
El decreto no cambia cómo se liquida el IRNR; cambia el importe sobre el que se calcula. Los trámites administrativos de la residencia emiratí los cubre la guía de visados de este medio, y aquí nos quedamos con la parte fiscal.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: las rentas por encima del IRAV (2,47% vigente) quedan congeladas; las que están por debajo solo pueden subir un 2% hasta finales de 2027, según elDiario.es a partir de los decretos aprobados el 29 de septiembre de 2026.
- Plazo o fecha límite: todos los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 se prorrogarán de forma forzosa.
- Organismo competente: la Agencia Tributaria en el plano fiscal (IRNR, Modelo 210 e ingreso a cuenta) y el Gobierno de España, a través del ministerio competente en vivienda, en la aplicación del decreto.
- Advertencia principal: el error más común es dejar de presentar la declaración porque la renta se ha congelado; la consecuencia es un requerimiento con recargo e intereses de demora.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
