El decreto de vivienda aprobado el 29 de septiembre de 2026 cambia las reglas del alquiler también para el propietario no residente. Sé que casi todo lo que has leído habla del inquilino, y ahí es donde el dueño que vive en Dubái, en Ciudad de México o en Miami se pierde. Vamos a aclarar esto de una vez, con el texto y las fechas sobre la mesa.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: los dos reales decretos ley despliegan efectos desde su publicación en el BOE, prevista para el 30 de septiembre de 2026, pero el Congreso debe convalidarlos o derogarlos el 2 de octubre.
- La clave está en: la prórroga de dos años de los contratos en vigor y la regulación del alquiler de temporada, las dos medidas que tocan directa la rentabilidad del propietario no residente.
- Ojo con: firmar un contrato de temporada o por habitaciones sin una causa acreditada; si se recalifica como vivienda habitual, quedas atado a la prórroga y a la suspensión de desahucios.
Qué cambian los dos decretos y desde cuándo se aplican
El Consejo de Ministros aprobó ese día dos reales decretos ley (normas con rango de ley que el Gobierno dicta por urgencia y que el Congreso debe convalidar o tumbar). Según el artículo 86 de la Constitución, esa convalidación llega en un máximo de 30 días, y aquí tiene fecha: el pleno se celebra el 2 de octubre de 2026. La publicación en el Boletín Oficial del Estado está prevista para el 30 de septiembre, y desde ahí despliegan efectos.
El primer decreto es el de choque. Amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de los desahucios cuando afectan a hogares en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional. Prohíbe hasta 2028 determinadas compras de vivienda por fondos buitre (fondos de inversión especializados en adquirir activos con descuento) y regula el alquiler de temporada y por habitaciones para exigir una causa real que justifique la temporalidad.
El segundo decreto refuerza la estabilidad del contrato de vivienda habitual con la renovación automática y salvaguardas. Además, se prorrogan dos años los contratos en vigor que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. En el plano fiscal, el Ministerio de Vivienda ha anunciado un gravamen del 10% sobre los pisos turísticos, que hoy no soportan ese tributo y que meses antes se cifró en el 21%, junto a bonificaciones para propietarios e inquilinos con ingresos por debajo de 33.000 euros, IVA superreducido del 4% para la vivienda pública y protegida y un mecanismo de financiación llamado ‘Tu Casa’, con hipoteca al 0% para la primera vivienda.
El detonante fue una historia concreta: el cuarto intento de desahucio de una vecina de 87 años en el barrio del Retiro y las movilizaciones que siguieron en Madrid. Pero el paquete no está cerrado. A principios de 2026 el Congreso ya rechazó prorrogar la moratoria antidesahucios con los votos del PP, Vox y Junts, y esas mismas formaciones condicionan ahora su apoyo parlamentario.
Un decreto ley publicado no está consolidado: hasta que el Congreso lo convalide, las reglas cambian hoy y pueden deshacerse en cuestión de días.
A quién afecta y por qué el no residente no está al margen
Aquí está el punto que más confusión genera. El régimen del contrato no depende de dónde tributes tú, sino de dónde está la vivienda y de qué modalidad firmas. La LAU (la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula los alquileres de vivienda en España) se aplica igual si el arrendador vive en Madrid que si vive en Abu Dabi. Tu residencia fiscal (el país donde Hacienda considera que debes tributar por tu renta mundial) define tus impuestos, no las reglas del arrendamiento.
En la práctica, eso significa que la prórroga de dos años, la renovación automática y la suspensión de desahucios hasta 2030 te alcanzan igual. Si tu piso está alquilado como vivienda habitual y el contrato vence antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede acogerse a la extensión. Y si deja de pagar pero está en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional, el procedimiento se paraliza. Ninguna de las dos cosas pregunta por tu pasaporte.
Dónde sí importa tu condición es en el plano administrativo: NIE, representante fiscal ante Hacienda en determinados supuestos y obligaciones de información. El proceso de residencia y visados queda fuera de este análisis y lo abordamos en su guía específica.
La Realidad Fiscal
Como no residente, el alquiler de tu piso en España no tributa en el IRPF español, sino en el IRNR (el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, el tributo que pagan quienes no tienen aquí su residencia fiscal). La declaración se presenta con el Modelo 210, y esa obligación va por su cuenta: el decreto cambia las reglas civiles del contrato, no tu calendario fiscal.
El tipo general del IRNR sobre los rendimientos del alquiler es del 24%, y baja al 19% para los contribuyentes que residen en otro Estado de la UE o del Espacio Económico Europeo. Sobre esa base, lo que puedes restar de los ingresos no es idéntico en un caso y en otro, y esa diferencia es una de las que más caro sale por darla por supuesta. El calendario tampoco se mueve: se declara en los 20 primeros días naturales de enero, abril, julio y octubre de cada año.
Sobre el paquete fiscal hay que separar lo que te toca de lo que no. La mayoría de las bonificaciones anunciadas están diseñadas para contribuyentes del IRPF, y el umbral de ingresos se sitúa en los 33.000 euros; si presentas IRNR, conviene esperar al texto definitivo antes de darlas por aplicables. El IVA superreducido del 4% es para la vivienda de promoción pública y protegida. Y el gravamen del 10% a los pisos turísticos sí golpea a quien explota alquiler vacacional, pero no a quien alquila como vivienda habitual, porque ese arrendamiento está exento de IVA en España.
Pero el riesgo de verdad está en la regulación del alquiler de temporada y por habitaciones. Muchos propietarios no residentes eligen esa fórmula precisamente porque no queda atada a la prórroga obligatoria. La norma ahora exige una causa que justifique la temporalidad. Si esa causa no se sostiene, el contrato puede recalificarse como vivienda habitual, con prórroga forzosa y suspensión de desahucios incluidas, y recuperar el piso cuando lo necesites se vuelve mucho más complicado.
El contrato de temporada es legítimo cuando la causa existe; el problema empieza cuando se usa para esquivar la prórroga forzosa.
A eso se suma el veto temporal a determinadas compras por fondos de inversión hasta 2028. Si compras a título individual no entras en esa categoría, pero conviene revisar el texto definitivo si lo haces a través de una sociedad. Y el mecanismo ‘Tu Casa’, con préstamo al 0%, apunta a familias que acceden a su primera vivienda: verifica los requisitos antes de contar con él.
La consecuencia honesta es esta: el decreto no cambia tu factura fiscal de un día para otro, cambia tu capacidad de decidir sobre tu propia vivienda. Un contrato mal clasificado o una prórroga que no esperabas pueden atarte durante años. Esto depende de tu situación concreta, y por eso conviene revisarlo con un asesor fiscal especializado en no residentes antes de firmar, renovar o vender.
¿Qué revisar en las próximas semanas? La fecha de vencimiento de tu contrato y si está sujeto a la LAU como vivienda habitual. La causa que documenta tu alquiler de temporada, con pruebas fechadas. Tus presentaciones del Modelo 210 y tu representante fiscal. Y el resultado del pleno del 2 de octubre, porque si el Congreso no convalida, el escenario vuelve a moverse.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: los contratos de alquiler en vigor que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse dos años, y las bonificaciones anunciadas se dirigen a arrendadores e inquilinos con ingresos por debajo de 33.000 euros, según el anuncio del Gobierno pendiente de publicación en el BOE.
- Plazo o fecha límite: publicación en el BOE previsiblemente el 30 de septiembre de 2026 y pleno de convalidación en el Congreso el 2 de octubre de 2026; el Modelo 210 del IRNR se presenta en los 20 primeros días naturales de enero, abril, julio y octubre.
- Organismo competente: la Agencia Tributaria para el IRNR y el Modelo 210, y el Congreso de los Diputados para la convalidación de los dos reales decretos ley.
- Advertencia principal: firmar o renovar un contrato de temporada o por habitaciones sin una causa acreditada; si se recalifica como vivienda habitual, el propietario queda sujeto a la prórroga forzosa y a la suspensión de desahucios hasta 2030.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
