Esta mañana me ha llegado un mensaje de una amiga que está pagando su piso en Dubái a plazos. «¿Has visto lo de Binghatti?». La verdad es que yo tampoco lo había visto hasta que me puse a leer.
Resulta que la agencia Moody’s ha puesto en revisión la calificación de la promotora Binghatti por su liquidez, justo en plena guerra con Irán. Y como soy de las que mira los números antes de firmar nada, me he zambullido en el informe para contarte qué significa de verdad para quien está pagando un piso aquí.
¿Qué ha hecho saltar las alarmas?
Moody’s Ratings, la agencia de calificación que todo el mundo escucha cuando hay dudas, ha puesto bajo lupa a Binghatti Holding. Su rating corporativo (Ba3) y su probabilidad de impago están siendo revisados para una posible rebaja, y la razón principal es la liquidez de la promotora. Según el informe, el efectivo no restringido de la empresa cayó a 393 millones de dírhams al cierre de junio (frente a los 597 millones de finales del año pasado), y su consumo de flujo de caja libre alcanzó los 1.500 millones de dírhams en solo seis meses. Moody’s habla claramente de «presión adicional sobre el colchón de liquidez» en los próximos 12 a 18 meses, y eso es lo que ha disparado todas las alertas.
El telón de fondo es la guerra que empezó a finales de febrero tras el ataque estadounidense-israelí a Irán y que ha golpeado a sectores como la aviación, el turismo y, sí, también el inmobiliario. Aunque Dubái se ha mantenido bastante resiliente, las promotoras que dependen de las ventas sobre plano están notando la incertidumbre. Y Binghatti, que el año pasado presentaba proyectos súper ambiciosos como la colaboración con Mercedes-Benz en Meydan, ahora ve cómo sus números no cuadran tan bien como esperaban.
¿Por qué esto te afecta si estás pagando un piso?
Si compraste un piso en Dubái sobre plano, seguramente estás en un plan de pagos vinculado a la construcción: un porcentaje al principio, otro durante la obra y un último tramo en la entrega (o incluso después). La mayoría de los proyectos de Binghatti funcionan así, y eso significa que tu dinero está ligado al ritmo de la promotora. Moody’s menciona expresamente que vigilará los retrasos en las entregas, la menor capacidad de cobro a los clientes y el acceso al mercado de capitales antes del vencimiento de un bono a principios de 2027. Si la promotora se queda sin margen para seguir construyendo, los plazos de tu piso pueden alargarse más de lo previsto. Y cuando llevas meses pagando, esas noticias sientan como un jarro de agua fría.
Aquí conviene aclarar algo importante: en Dubái, los pagos de los proyectos sobre plano suelen estar protegidos por cuentas de garantía supervisadas por RERA (la Agencia Reguladora del Sector Inmobiliario). Eso no significa que el proyecto vaya a terminarse sí o sí, pero sí que tu dinero está, en teoría, más resguardado que en otros mercados. Eso sí, si la promotora tiene problemas de liquidez, la obra se puede ralentizar y tu calendario de mudanza se va al garete.
Nadie te avisa de que lo difícil de comprar sobre plano en Dubái no es encontrar el piso, sino cruzar los dedos para que la promotora llegue al final sin tropezar.
¿Deberías esperar antes de firmar?
Esta es la pregunta que me hacía mi amiga. Si estás a punto de comprar un piso en Dubái, la vigilancia de Moody’s sobre Binghatti no significa que la promotora vaya a quebrar mañana, ni mucho menos. Pero sí es un aviso para mirar más allá del render bonito. Pide los últimos estados financieros (si están disponibles), pregunta por la estructura de pagos del proyecto concreto y, sobre todo, diversifica: no pongas todos tus ahorros en un solo plan de pagos si no tienes colchón para aguantar un posible retraso de un año o dos.
El proyecto de Mercedes-Benz Places – Binghatti City, por ejemplo, arrancó con estudios desde 1,6 millones de dírhams (unos 400.000 euros) y unidades de un dormitorio desde 2,6 millones. Son cifras altas, y aunque el proyecto se financiaba con capital propio según la empresa, la situación actual te obliga a ser más cauto. La guerra de fondo añade incertidumbre a todo el mercado, y aunque Dubái suele salir reforzada tras las crisis, el camino puede tener baches.
Lo que yo he visto comprando sobre plano en Dubái
Vivo aquí desde hace años y he visto cómo varios amigos hispanohablantes se han metido en compras sobre plano con más ilusión que información. Uno de ellos, por cierto, tiene un piso reservado en un proyecto de Binghatti desde el año pasado. Me contaba que cuando firmó, la promotora le prometió entrega en 2027 y un plan de pagos muy cómodo. Ahora, con la noticia de Moody’s, me dice que no está preocupado porque «RERA protege mi dinero», pero yo le recordé que la protección no evita los retrasos. Y en Dubái, un retraso de entrega puede significar tener que renovar el alquiler varios meses más, pagar almacenaje para los muebles que compraste con antelación y morderte la lengua mientras ves cómo otros proyectos de la misma zona sí avanzan. La diferencia con España o Latinoamérica es que aquí el ritmo constructor es mucho más rápido, pero cuando algo se tuerce, la espera se hace eterna porque cada trimestre pagas una cuota y no ves el piso terminado.
Mi consejo, desde la experiencia y sin ser asesora financiera, es que trates cualquier compra sobre plano como un compromiso a largo plazo y con margen. Calcula siempre un colchón de alquiler extra y, si el proyecto incluye pagos post-entrega, ten claro qué pasaría si la entrega se retrasa un año. Para los detalles fiscales y legales de la compraventa, te sugiero que leas la guía que tiene Elena en nuestra sección de finanzas: allí explica cada paso y los impuestos que pueden surgir.
Para que no te pille por sorpresa
- Lo más importante: La vigilancia de Moody’s sobre Binghatti no significa quiebra, pero sí que la liquidez está más justa de lo esperado. El proyecto puede seguir, aunque con posibles retrasos.
- El error más común: Pensar que la cuenta de garantía de RERA es un seguro contra todo. Protege el dinero, pero no acelera la obra ni evita que los plazos se alarguen.
- Te recomiendo: Antes de firmar, pide ver el historial de entregas recientes de la promotora y consulta con un agente especializado que conozca el proyecto concreto. La app del Dubai Land Department te permite buscar proyectos registrados.
- Para sonar local: «¿El proyecto está registrado con RERA?» (La Agencia Reguladora del Sector Inmobiliario). Preguntarlo te da puntos de comprador informado.
