El nuevo decreto de vivienda cambia la factura fiscal del arrendador no residente que alquila un piso en España desde el extranjero. El Gobierno prevé dedicar 1.200 millones de euros a bonificaciones para caseros e inquilinos y recaudar unos 230 millones subiendo el IVA de los pisos turísticos al 10%, según fuentes del Ejecutivo. Aquí está la clave: buena parte de esas ayudas se diseñan sobre el IRPF, y tú, si vives fuera, tributas por otra vía.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: el decreto sube el IVA de los pisos turísticos al 10% y concentra las grandes bonificaciones en el IRPF de los residentes fiscales.
- La clave está en: tu residencia fiscal y en si alquilas el inmueble como vivienda habitual o como alojamiento turístico.
- Ojo con: dar por hecho que las bonificaciones del decreto te aplican solo por tener un piso en España. En muchos casos, no.
Qué cambia el decreto de vivienda y a quién afecta de verdad
El paquete fiscal mueve cifras altas. Las bonificaciones al alquiler que recoge el decreto van del 100% para quien ponga su piso por debajo del precio de mercado, al 95% en zonas tensionadas cuando se alquila a menores de 35 años y al 90% en el resto de alquileres tensionados. Hay además deducciones de entre el 70% y el 85% para los alquileres que no suban respecto al contrato anterior, y de entre el 15% y el 40% en otros supuestos, con un impacto estimado de 330 millones de euros.
Para aliviar el esfuerzo de los inquilinos, el decreto prevé una deducción del 10% para quienes tengan una base imponible inferior a 33.000 euros. Según el Ministerio de Vivienda, alcanzará a 1,6 millones de contribuyentes y costará unos 950 millones de euros. Conviene matizar algo importante desde ya: casi todo esto se articula como bonificaciones y deducciones sobre el IRPF, el impuesto sobre la renta que pagan las personas físicas residentes fiscales en España.
El Gobierno calcula que el coste total de las ayudas fiscales puede superar los 1.800 millones de euros, con una compensación de 354 millones entre el IVA a pisos turísticos y el recargo del IRPF a viviendas vacías. En paralelo, el decreto eleva del 15% al 25% la tributación de las Socimis (las Sociedades Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), una subida que, según las estimaciones del Ejecutivo, apenas recaudará 1,2 millones de euros al año.
El IVA de los pisos turísticos: qué cambia si alquilas desde Dubái
Aquí está el punto que más toca al arrendador no residente. El alquiler de vivienda habitual está, en términos generales, exento de IVA en España; el alojamiento turístico, en cambio, sí tributa, y el decreto sube ese tipo hasta el 10%. El Ejecutivo espera recaudar unos 230 millones de euros anuales por esta vía, según su estimación elaborada con datos de 2024. La diferencia entre un tipo de alquiler y otro es, en la práctica, la que decide cuánto pagas.
El alquiler de vivienda no paga IVA, pero el de un piso turístico sí: ahí es donde el decreto cambia tu factura aunque vivas fuera de España.
La presión sobre el uso turístico también llega desde los ayuntamientos. Barcelona ya aprobó una subida del IBI del 150% a sus 10.600 pisos turísticos, según los datos que maneja el consistorio: 3.200 con una licencia, unos 1.200 con dos o tres autorizaciones y cerca de 6.000 con cuatro o más. Es un detalle que pesa para quien gestiona varios inmuebles desde el extranjero.
La Realidad Fiscal
Vamos a lo que de verdad importa. Un arrendador no residente en España no tributa por IRPF: lo hace por el IRNR (el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, el impuesto que grava las rentas que un no residente obtiene en territorio español). Y esa diferencia lo cambia casi todo. Las bonificaciones del 100%, 95% o 90% que hemos visto están diseñadas sobre el IRPF, de modo que, en términos generales, quien alquila como no residente no accede a ellas; el tipo y las deducciones del IRNR siguen su propia normativa, que conviene confirmar en la sede de la Agencia Tributaria.
Eso sí, hay medidas que sí te alcanzan. El IVA del 10% a los pisos turísticos se aplica a cualquier propietario que preste ese servicio de alojamiento, sea residente o no. Y el recargo del 150% del IBI en Barcelona afecta al dueño del inmueble con independencia de dónde viva. Además, si no realizaste bien tu baja como residente fiscal en España, puedes seguir siendo residente a ojos de Hacienda: entonces sí tributarías por IRPF, con sus bonificaciones, pero también por tu renta mundial.
Y este es el punto que más confusión genera. El convenio de doble imposición (el acuerdo entre dos países para que una misma renta no tribute dos veces) entre España y UAE no te libra de tributar en España por los alquileres de un inmueble situado allí: la renta de los bienes inmuebles tributa, con carácter general, en el país donde está el inmueble. El convenio sirve para evitar la doble imposición, no para eliminarla cuando el inmueble está en territorio español.
Una cifra de referencia ayuda a dimensionar lo que está en juego: las operaciones vinculadas a la vivienda mueven en España alrededor de 52.000 millones de euros al año, el 6,9% de los ingresos fiscales del país. El nuevo paquete fiscal representa, según el propio Ejecutivo, cerca del 2% de esa recaudación. Son cifras estimativas, elaboradas con datos de 2024, así que conviene verificar el entorno definitivo cuando el texto despliegue sus efectos.
Cambiar de residencia fiscal no se hace con la mudanza, sino con la baja bien presentada ante Hacienda.
Antes de mover nada, ordena tres preguntas. ¿Dónde te considera Hacienda residente fiscal? ¿Cómo alquilas el inmueble, como vivienda o como alojamiento turístico? ¿Qué obligaciones informativas cumples ya? Las respuestas cambian de un caso a otro, y por eso, cuando hay inmuebles, un convenio y dos jurisdicciones de por medio, lo sensato es sentarse con un asesor fiscal especializado en expatriados antes de decidir.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: el nuevo tipo de IVA para los pisos turísticos es del 10%, y el paquete de bonificaciones al alquiler ronda los 1.200 millones de euros, según las estimaciones del Ejecutivo basadas en datos de 2024.
- Plazo o fecha límite: las medidas se despliegan conforme a la entrada en vigor del decreto; su efecto sobre el bolsillo del propietario se nota, con carácter general, en la siguiente campaña de la Renta y en las liquidaciones de IVA del alquiler turístico.
- Organismo competente: en el plano estatal, la Agencia Tributaria (AEAT) para el IRPF, el IRNR y el IVA; en el municipal, el ayuntamiento correspondiente para el IBI.
- Advertencia principal: el error más habitual del arrendador no residente es dar por hecho que las bonificaciones del decreto le aplican o que está exento por vivir fuera; no declarar lo que corresponde puede derivar en intereses de demora y sanciones.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
