Si alquilas un piso en España y vives en Dubái, tu IRPF de no residente no funciona como el de un residente. Con el mercado inmobiliario español enfriándose, esa diferencia pesa más que nunca.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: tributas en España por el IRNR al 19% sobre ingresos menos gastos deducibles.
- La clave está en: no acceder a las reducciones del IRPF de residentes, así que la financiación cara y las rentas topadas golpean sin colchón fiscal.
- Ojo con: creer que ‘en Dubái no pago nada’. El piso está en España y España lo grava.
Qué está enfriando la compra de vivienda en España
El punto de partida ya no es el de hace dos años. Según Fotocasa, la rentabilidad bruta media del alquiler residencial se sitúa en el 6,4%, y siete provincias superan el 8%, con Toledo a la cabeza (9,2%).
A eso se suma la financiación. El euríbor, el índice que marca la mayoría de las hipotecas variables en España, cerró septiembre en el 3,24% y arrancó octubre por encima del 3,3%. Las nuevas hipotecas ya superan el 3% de media y el precio de la vivienda subió un 14,7% hasta los 2.129 euros por metro cuadrado, según Tinsa by Accumi.
El tercer factor es regulatorio. El paquete de vivienda que el Gobierno tramita con urgencia incluye una prórroga obligatoria de hasta dos años para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 y la congelación de las rentas que superen el índice de referencia del Ministerio.
Según el bróker hipotecario iAhorro, comprar para alquilar ‘es menos interesante ahora’: con rentabilidad bruta en torno al 6,5% y financiación al 3,2%, el margen tras gastos e impuestos queda cerca de cero, y en Madrid apenas llega al 5%. Gibobs.com añade un matiz: en zonas de demanda fuerte el activo sigue teniendo sentido, pero con una condición, mirar la rentabilidad neta.
La rentabilidad bruta que publica un portal no es la que llega a tu bolsillo: entre hipoteca, impuestos y meses sin inquilino, el margen real puede desaparecer.
Cómo tributa el IRPF de no residente cuando alquilas en España
Aquí está la clave que muchos expatriados descubren tarde. Si tu residencia fiscal —el país donde Hacienda te considera contribuyente por tu renta mundial— está en UAE, España te trata como no residente, y se decide por dónde pasas más de 183 días al año. Eso te lleva al Impuesto sobre la Renta de no Residentes, el IRNR (el tributo que grava las rentas que un no residente obtiene en España), regulado por el Real Decreto Legislativo 5/2004.
Vivir en Dubái no desactiva el impuesto español: cambia cuál te aplican y cuánto te deja restar.
El tipo general del IRNR sobre el alquiler es del 19%, aplicado sobre los ingresos íntegros menos los gastos deducibles del inmueble. Sin escala autonómica y sin las reducciones que sí tienen los residentes.
La liquidación se presenta con el Modelo 210. Con rentas de devengo trimestral, el plazo son los primeros 20 días naturales de abril, julio, octubre y enero: el trimestre que acaba de cerrar se declara entre el 1 y el 20 de octubre de 2026.
Y hay un detalle que sorprende a más de uno. Si el piso no está alquilado —porque lo usas unos meses o porque está vacío—, Hacienda imputa igualmente una renta: la renta imputada (que la ley presume aunque no hayas cobrado nada), calculada sobre el 1,1% o el 2% del valor catastral y también al 19%.
Qué gastos son deducibles para un no residente y cuáles quedan fuera
La buena noticia es que el no residente sí resta los gastos directamente relacionados con el inmueble. La Agencia Tributaria admite, entre otros:
- Los intereses y gastos de la hipoteca.
- Los gastos de reparación y conservación.
- El IBI, las tasas y la comunidad de propietarios.
- Los seguros, los suministros y la gestión inmobiliaria.
- La amortización, fijada en el 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral.
Donde no hay atajo es en las reducciones. Los residentes fiscales en España aplican, para los contratos firmados al amparo de la Ley 12/2023, reducciones sobre el rendimiento neto que van del 50% general hasta el 90% en supuestos concretos. Un no residente no accede a ninguna: tributa sobre el 100% de la base.
Tampoco entra en juego el mínimo personal y familiar del IRPF, que en un residente puede dejar la factura cerca de cero en alquileres modestos. Y conviene revisar cómo se compensan las pérdidas, porque el IRNR no replica todas las reglas del IRPF de residentes.
La Realidad Fiscal
España y UAE no se pelean por este dinero. El convenio de doble imposición España-UAE —el acuerdo entre los dos países para que una misma renta no tribute dos veces—, en vigor desde 2007 y publicado en el BOE, permite que las rentas de inmuebles se graven donde está el inmueble. Tu piso está en España, luego España cobra. Y como UAE no grava la renta personal de sus residentes, no hay impuesto extranjero que compensar: ese 19% no es una retención que recuperas, es coste puro.
Segunda realidad: tu nacionalidad no decide nada, tu residencia fiscal sí. Un mexicano, un argentino o un colombiano con residencia en UAE aplica el convenio España-UAE a su piso español, no el tratado que su país de origen tenga con España. Quien mezcla ambos suele descubrir el error cuando Hacienda le requiere.
La tercera es la inacción. Dar por hecho que ‘yo en Dubái no declaro nada’ no borra la obligación española. La Agencia Tributaria cruza datos de registros, comunidades y pagos, y no presentar el Modelo 210 abre la puerta a liquidaciones con intereses de demora y sanciones, con un plazo de prescripción de cuatro años. Si además vendes, el comprador debe retener un 3% del precio y tú has de liquidar la ganancia en un plazo propio, más corto que el trimestral.
Conclusión incómoda pero útil: la rentabilidad se calcula después de impuestos. Antes de firmar conviene confirmar tu residencia fiscal del año y proyectar el rendimiento neto con el IRNR ya aplicado. Esto depende de tu situación concreta —residencia, forma de tenencia, tipo de contrato— y por eso merece la pena validarlo con un asesor fiscal especializado en expatriados. El próximo hito es inmediato: el 20 de octubre de 2026 vence el Modelo 210 del tercer trimestre. Si valoras el traslado, el proceso de residencia en UAE se detalla en otra guía de este medio.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: el alquiler de un inmueble español tributa en el IRNR a un tipo general del 19%, sin reducciones; la renta imputada se calcula sobre el 1,1% o el 2% del valor catastral (Agencia Tributaria, Real Decreto Legislativo 5/2004).
- Plazo o fecha límite: el Modelo 210 se presenta en los primeros 20 días naturales de abril, julio, octubre y enero; el del tercer trimestre de 2026 vence el 20 de octubre.
- Organismo competente: Agencia Tributaria (AEAT) en España; Ministry of Finance y Federal Tax Authority en UAE.
- Advertencia principal: creer que residir en UAE exime de declarar en España. No presentar el Modelo 210 genera liquidaciones con intereses y sanciones, y el 19% español no se compensa con nada.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
