El decreto de vivienda y no residentes cambia el IRPF del alquiler, pero apenas tocará a quien vive fuera de España. El borrador que el Gobierno prevé aprobar hoy, 29 de septiembre de 2026, reserva las grandes deducciones al casero residente y deja al no residente en un régimen distinto. Aquí está la clave para saber si pagarás más o seguirás igual.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: las deducciones del decreto se aplican vía IRPF, el impuesto de los residentes fiscales en España; quien vive fuera tributa por el IRNR.
- La clave está en: tu residencia fiscal, no en dónde esté situado el piso.
- Ojo con: dar por hecho que la deducción del 100% te corresponde solo porque alquilas en España.
Qué cambia el decreto y desde cuándo
El texto, según el borrador al que ha tenido acceso Europa Press, prohíbe los desahucios a personas en situación de vulnerabilidad económica hasta el 31 de diciembre de 2028, endurece las condiciones del alquiler temporal y añade bonificaciones fiscales a propietarios e inquilinos. Su aprobación está prevista para la reunión del Consejo de Ministros de este mismo 29 de septiembre.
En el IRPF (el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el tributo que grava la renta mundial de quienes son residentes fiscales en España), el borrador fija reducciones para el casero del 100%, 95%, 90%, 85% y 70%, según las condiciones del contrato, la ubicación del inmueble y la edad del inquilino. Añade además una reducción del 60% para viviendas rehabilitadas y del 80% en determinadas prórrogas tácitas.
Para el inquilino, introduce una deducción del 10% por el alquiler de vivienda habitual en zonas tensionadas, dirigida a contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros y con un tope de deducción de 11.630 euros. El texto contempla límites progresivos para rentas superiores a 23.007,20 euros.
Por qué casi nada de esto llega al no residente
Aquí está el punto que genera más confusión. El decreto modifica el IRPF, y ese impuesto solo lo pagan quienes son residentes fiscales en España, es decir, quienes permanecen allí más de 183 días al año, en términos generales. Quien vive en otro país y alquila un piso en España no tributa por IRPF: lo hace por el IRNR, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, que grava únicamente la renta de fuente española.
Mudarte de país no cambia el impuesto que paga tu piso: cambia el formulario con el que lo declaras.
No es un descuido del legislador, sino la lógica del sistema. Las reducciones del decreto se diseñan como un incentivo para el arrendador que vive en España y se calculan sobre la base del IRPF. El no residente tributa por un régimen separado, el IRNR, que el borrador no reabre con la misma batería de incentivos.
La Realidad Fiscal
La realidad fiscal es esta: el decreto es una reforma del IRPF pensada para el mercado interior y para el casero que reside en España. No crea un régimen nuevo para el no residente ni eleva su tipo de gravamen. Eso sí, tampoco lo exime.
Conviene matizar bien esto. Si alquilas un inmueble situado en España, esa renta es de fuente española y, en términos generales, tributa en España con independencia de dónde vivas.
El convenio de doble imposición entre España y tu país —cuando existe— es el que evita que la misma renta acabe tributando dos veces, pero no convierte la renta en invisible para Hacienda. Para un residente, se integra en la base del IRPF con sus deducciones; para un no residente, se declara por separado mediante el IRNR.
Y aquí está la trampa en la que cae mucha gente que se muda al golfo. El argumento de ‘en Dubái no pago impuestos, así que mi alquiler en Madrid tampoco’ es falso: la exención emiratí afecta a tu renta personal allí, no a una renta de fuente española. Si no la declaras, la Agencia Tributaria puede reclamarla con recargos e intereses.
El error caro no es pagar de más por tu piso en España, sino creer que no hay que declararlo porque vives fuera.
La consecuencia honesta es esta: si eres no residente y alquilas en España, tu obligación no desaparece con la mudanza. El borrador no te sube el tipo ni te lo baja; simplemente no te regala las deducciones que sí verá el casero residente. Antes de dar por hecho que la deducción del 100% es tuya, verifica tu residencia fiscal y tu situación. Esto depende de tu caso concreto — y por eso conviene confirmarlo con un asesor fiscal especializado en expatriados.
El borrador también deja hitos con fecha. En materia de IVA, desde el 1 de octubre de 2026 algunos alquileres de viviendas amuebladas dejarán de estar exentos cuando incluyan servicios propios de la industria hotelera o tengan una duración de hasta 30 noches. Y para las transmisiones de vivienda a organismos públicos destinadas a vivienda social, la exención de hasta el 100% en las ganancias patrimoniales se aplica a operaciones cerradas antes del 31 de diciembre de 2027 y con valores inferiores a 800.000 euros.
Qué mirar antes de dar por hecho tu deducción
Si tienes un piso alquilado en España y vives fuera, el orden de las preguntas es este. Primero, dónde eres residente fiscal: de eso depende si presentas IRPF o IRNR, y no de dónde esté tu corazón. Segundo, qué tipo de contrato tienes y si encaja en las categorías del decreto. Tercero, qué dice el convenio de doble imposición entre España y tu país de residencia, porque no todos cubren igual la renta inmobiliaria. Y cuarto, qué modelo y qué plazo te corresponden este ejercicio.
El decreto es una norma pensada para el mercado del alquiler en España, no una reforma diseñada para el inversor no residente. Puede que te afecte de forma indirecta, por ejemplo en lo que ocurre con el alquiler temporal, pero no esperes una lluvia de deducciones solo por tener un piso alquilado. Cuando el texto se publique en el BOE, ese será el momento de verificar cada medida con su fecha de entrada en vigor.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: las reducciones al casero del decreto llegan al 100%, 95%, 90%, 85% y 70%, pero se aplican sobre el IRPF, el impuesto de los residentes fiscales en España (según el borrador al que ha tenido acceso Europa Press).
- Plazo o fecha límite: la prohibición de desahucios a personas vulnerables se extiende hasta el 31 de diciembre de 2028, y el cambio de IVA en alquileres amueblados arranca el 1 de octubre de 2026.
- Organismo competente: la Agencia Tributaria (AEAT) en España; para el no residente, la declaración de rentas de fuente española se canaliza por el IRNR.
- Advertencia principal: el error más común es dar por hecho que la deducción del 100% corresponde al no residente; las deducciones van por IRPF y quien vive fuera tributa por IRNR, con recargos e intereses si no declara.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
