El pasado abril, el vicegobernador de Dubái adquirió una casa adosada en el exclusivo barrio londinense de Belgravia por 35,5 millones de libras esterlinas, según informó Cinco Días. La noticia no solo da cuenta de una operación inmobiliaria de alto perfil, sino que plantea una pregunta que muchos lectores hispanohablantes en Emiratos se hacen: ¿qué fiscalidad soporta un expatriado de Dubái cuando compra una vivienda en el extranjero? Vamos a aclarar este laberinto con datos, sin mitos y recordando que cada caso necesita asesoría personalizada.
LA RESPUESTA CORTA
- En general: Si ya no eres residente fiscal en España, la compra no te hará tributar en el IRPF, pero sí puede obligarte a presentar el Modelo 720 si superas ciertos umbrales de bienes en el exterior.
- La clave está en: tu residencia fiscal y el país donde compres. El Reino Unido aplica sus propios impuestos, y España vigila los activos extranjeros de cualquier contribuyente.
- Ojo con: Creer que por vivir en Dubái estás libre de toda obligación con Hacienda: la información y el control patrimonial saltan fronteras.
El caso que lo desató todo: 35,5 millones de libras en Belgravia
La vivienda, construida en 1810 y catalogada como de Grado II, tiene seis plantas y piscina en el sótano. El comprador es el jeque Maktoum bin Mohamed bin Rashid al Maktoum, vicegobernador de Dubái y ministro de Hacienda de los Emiratos Árabes Unidos. Aunque la operación no afecta directamente al bolsillo de un expatriado medio, ilustra a la perfección el tipo de inversión transfronteriza que cada vez más hispanohablantes con residencia en UAE consideran.
Por eso, tomamos este ejemplo real para recorrer, paso a paso, las implicaciones fiscales que conviene conocer antes de lanzarse a comprar una casa fuera de España, y fuera, también, de los Emiratos.
Residencia fiscal: el eje que lo decide todo
Lo primero que debes tener claro es dónde te considera Hacienda que tienes tu residencia fiscal (el país en el que tributas por tu renta mundial). En España, se es residente fiscal si se permanece más de 183 días durante el año natural en territorio español. Pero también si el núcleo principal de tus intereses económicos está en España, aunque pases menos días.
Para quien se ha mudado a Dubái y ha causado baja correctamente en el padrón y en Hacienda, la residencia fiscal suele trasladarse a Emiratos. Eso significa que el IRPF español deja de aplicarse a sus rentas mundiales. Ahora bien, la propiedad de inmuebles en España o el mantenimiento de vínculos fuertes (familia, centro de trabajo) pueden reactivar la residencia. De ahí que tantos expatriados necesiten un análisis detallado antes de comprar fuera.
La realidad fiscal: lo que de verdad pagas al comprar en Londres
Centrémonos en el escenario más común: resides en UAE, eres nacional español y te planteas adquirir un piso en Londres. Aquí entran en juego, como mínimo, dos jurisdicciones: la británica y la española.
En el Reino Unido, la compra de una vivienda tributa con el Stamp Duty Land Tax (SDLT), un impuesto que grava la adquisición según tramos de valor. Para propiedades de más de 1,5 millones de libras, el tipo marginal llega al 12% (datos del gobierno británico). A esto se suman los gastos notariales y, si la vivienda se alquila, el correspondiente impuesto sobre la renta británico.
Desde la óptica española, el hecho de no ser residente fiscal no te exime de todas las obligaciones. La más relevante es el Modelo 720, esa declaración informativa con la que comunicas a la Agencia Tributaria los bienes y derechos que posees en el extranjero. Existe la obligación de presentarlo cuando el valor de los inmuebles en el exterior supera los 50.000 euros por categoría, según la normativa vigente. Aunque la compra no genere pago alguno a Hacienda, omitir este modelo puede acarrear sanciones muy cuantiosas.
Además, si alguna vez alquilas esa vivienda, los rendimientos obtenidos estarán sujetos al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), y tendrás que presentar la declaración correspondiente en España. El tipo general es del 24% para no residentes, aunque puede variar según el país de residencia y el convenio aplicable. Por tanto, el simple hecho de tener un inmueble fuera no te convierte en un contribuyente olvidado.
Creer que por vivir en Dubái no tienes que declarar nada a Hacienda es uno de los errores más caros que comete un expatriado.
Para quien mantiene la residencia fiscal en España, la situación es aún más directa: la compra en el extranjero no tributa en el IRPF por sí misma, pero los bienes deben declararse en el Modelo 720 si se alcanzan los umbrales, y cualquier ganancia patrimonial futura (por venta o alquiler) se integrará en la base imponible del IRPF.
Como ves, la fiscalidad de una inversión extranjera es un terreno lleno de matices: depende de tu residencia fiscal exacta, del país donde compres, de los convenios de doble imposición vigentes y de si generas rentas o no. Por eso insistimos: antes de firmar ninguna escritura, recurre a un asesor fiscal especializado en expatriados.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: El Modelo 720 obliga a declarar cuando los bienes inmuebles en el extranjero superan los 50.000 euros por categoría (Agencia Tributaria).
- Plazo o fecha límite: El Modelo 720 se presenta entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente al que se refiere la información (ejercicio 2025, en 2026).
- Organismo competente: Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) en España; HM Revenue & Customs (HMRC) en el Reino Unido.
- Advertencia principal: Omitir la presentación del Modelo 720 cuando es obligatorio puede acarrear sanciones de hasta 10.000 euros por dato no declarado, además de posibles regularizaciones.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
