La entrevista de Guilhem Gauran, máximo responsable de la inmobiliaria de lujo Barnes en la Costa del Sol, ha confirmado este verano de 2026 lo que muchos agentes ya intuían: Dubái se ha convertido en uno de los principales emisores de compradores de vivienda de alto standing hacia Marbella. «Todos los días me llaman de Dubái para enviarme clientes que quieren venir a Marbella», declaraba Gauran a Diario Sur. La combinación de seguridad, conectividad aérea y la fiscalidad andaluza —con tipos casi testimoniales en sucesiones y donaciones— explica este imán. Pero cuando un expatriado en Emiratos Árabes Unidos decide comprarse una casa en España, la alegría del ladrillo viene acompañada de un rompecabezas fiscal que muchos no se plantean hasta que es demasiado tarde. Aquí te contamos los tres impuestos y obligaciones que no puedes ignorar, con datos oficiales y sin falsas promesas.
LA RESPUESTA CORTA
- IRPF de no residentes (IRNR): como no residente fiscal en España pagarás cada año un impuesto sobre la vivienda (la llamada imputación de rentas inmobiliarias) o sobre los alquileres que obtengas. El tipo general para residentes en Emiratos es del 24 %.
- Impuesto sobre el Patrimonio: si el valor de tu inmueble supera los 700.000 euros una vez aplicada la exención, tendrás que tributar por él como no residente.
- Modelo 720: no es un impuesto, sino una declaración informativa que puede ponerte en el radar de la Agencia Tributaria si, por error, sigues siendo considerado residente fiscal en España. Te explicamos cuándo te afecta de verdad.
IRPF de no residentes (IRNR): el impuesto que pagas por ser propietario
El IRPF de no residentes (o IRNR) es la obligación fiscal más directa de quien posee un inmueble en España sin vivir en el país. La Agencia Tributaria entiende que tener una vivienda a tu nombre genera una renta imputada —un ingreso teórico—, incluso si no la alquilas. Esa renta se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral: el 1,1 % si el valor ha sido revisado en los últimos diez años; el 2 % en caso contrario. Sobre esa base, el tipo impositivo general para no residentes no comunitarios, como los residentes en Emiratos Árabes Unidos, es del 24 % (artículo 25 de la Ley del IRNR y Real Decreto 1776/2004).
Si en lugar de tener la casa vacía decides alquilarla, el IRNR gravará los rendimientos reales. Para ciudadanos de la Unión Europea se permite deducir gastos como el IBI o los intereses del préstamo, pero para los nacionales de países no comunitarios —y aquí entra Emiratos— la normativa es más restrictiva y, en la práctica, Hacienda puede aplicar las mismas reglas de deducción condicionadas a la existencia de un establecimiento permanente o de un convenio que lo permita. El convenio de doble imposición entre España y Emiratos Árabes Unidos (firmado en 2019 y en vigor desde 2020) reconoce que las rentas inmobiliarias tributan en el país donde se ubica el bien, pero no modifica el tipo aplicable. Por eso, la recomendación unánime de los expertos es que calcules siempre con el tipo del 24 % sobre el ingreso bruto y, si quieres optimizar, busques asesoramiento profesional.
Impuesto sobre el Patrimonio: cuando el lujo también declara
El Impuesto sobre el Patrimonio es un gravamen anual sobre el conjunto de bienes y derechos de una persona. Para un residente fiscal español, se aplica sobre todo su patrimonio mundial, pero si eres no residente —y esa es la situación más habitual de un expatriado en Dubái— solo tributas por los bienes situados en España o por aquellos derechos que puedan ejercerse en territorio español. Y una vivienda comprada en Marbella encaja de lleno en ese supuesto.
La ley establece una exención general de 700.000 euros por contribuyente. Esto significa que si el valor de tu inmueble, junto con otros bienes que puedas tener en España (coches de lujo, cuentas bancarias, etc.), no alcanza ese umbral, no tendrás que presentar declaración ni pagar nada. Pero si compras, por ejemplo, una villa de un millón de euros, tras restar los 700.000 la base liquidable será de 300.000, sobre la que se aplicará una tarifa progresiva que arranca en el 0,2 % y puede llegar hasta el 3,5 % en función de la cuantía total. Las comunidades autónomas, como Andalucía, tienen competencia para regular bonificaciones, por lo que conviene consultar la normativa autonómica del año en cuestión. La declaración se realiza mediante el Modelo 714 ante la Agencia Tributaria, cada año antes del 31 de diciembre del año siguiente al que corresponda el impuesto.
Modelo 720: la declaración que delata tu verdadera residencia fiscal
El Modelo 720 es una declaración informativa, no un impuesto en sí mismo, que los residentes fiscales en España están obligados a presentar si poseen bienes o derechos en el extranjero por valor superior a 50.000 euros en una misma categoría (cuentas bancarias, valores, inmuebles, etc.). Hasta aquí, un no residente no tendría por qué preocuparse.
El mayor riesgo al comprar una vivienda en España desde Dubái no es pagar de más, sino no haber aclarado antes tu verdadera residencia fiscal.
El problema surge cuando un expatriado que trabaja y reside en Dubái asume que ha perdido automáticamente la condición de residente fiscal en España, sin haber comprobado si cumple realmente los criterios que marca la ley. La normativa española considera residente fiscal, entre otros casos, a quien permanece más de 183 días en territorio español durante el año natural o a quien tiene en España el núcleo principal de sus intereses económicos. Si compras una casa y empiezas a pasar largas temporadas en ella, puedes estar acercándote a ese límite sin darte cuenta. Y si, además, tu empresa o tu familia siguen en España, la Agencia Tributaria podría considerar que nunca perdiste la residencia. En ese escenario, de repente estás obligado a presentar el modelo 720 por tus cuentas bancarias y propiedades en Emiratos, y a tributar en España por tu renta mundial. Las sanciones por no presentarlo o hacerlo fuera de plazo son notoriamente elevadas, con multas fijas de 5.000 euros por cada dato omitido, y pueden llegar a ser mucho más gravosas que el propio impuesto.
La Realidad Fiscal: dónde está la clave para no equivocarte
La lección principal de esta trifecta fiscal es que comprar una casa en España desde Dubái no es, ni mucho menos, una operación libre de impuestos, pero tampoco tiene por qué convertirse en un quebradero de cabeza si tomas las precauciones adecuadas. El IRNR es un coste anual gestionable si lo presupuestas desde el primer día. El Impuesto sobre el Patrimonio solo aparece cuando la inversión alcanza un volumen considerable —y aún así, las bonificaciones autonómicas pueden mitigarlo en zonas como Andalucía—. La verdadera amenaza oculta es la residencia fiscal mal determinada: quien cree ser no residente pero sigue atado a España por sus vínculos económicos y temporales se arriesga a que Hacienda reclame años atrás el IRPF por toda su renta mundial, más intereses y sanciones, y a que el Modelo 720 aflore como prueba de una situación que nunca debió ocultar.
El convenio de doble imposición España‑UAE es un aliado que impide que una misma renta tribute dos veces, pero no te convierte en no residente automáticamente ni te otorga una exención por comprar vivienda en España. Para cualquier expatriado, el paso previo a firmar la escritura debería ser revisar con un asesor especializado tu verdadero estatus fiscal, confirmar que has cursado correctamente la baja censal en España si procede, y calcular qué obligaciones vas a asumir como propietario no residente. Hacerlo a tiempo te ahorrará disgustos y dinero.
Lo que debes saber
- Umbral o cifra clave: El IRNR se liquida aplicando un porcentaje del 1,1 % o 2 % al valor catastral (según año de revisión) y un tipo del 24 % para no residentes no comunitarios. El Impuesto sobre el Patrimonio aplica solo si el valor neto de los bienes en España supera 700.000 €.
- Plazo o fecha límite: La declaración del IRNR y del Impuesto sobre el Patrimonio de cada año debe presentarse antes del 31 de diciembre del año siguiente (ejemplo: la del año 2026, antes de finalizar 2027).
- Organismo competente: Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT). Los modelos son el 210 (IRNR) y el 714 (Patrimonio no residentes).
- Advertencia principal: El error más habitual es asumir que por vivir en Dubái se ha perdido la residencia fiscal española, sin verificar los vínculos reales con España; esto puede desencadenar sanciones graves, intereses y obligaciones retroactivas con el Modelo 720.
Este artículo tiene carácter informativo. Para tu situación concreta consulta siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados.
